Aus dem Gerichtssaal

Aktuelles vom Immobilienrecht

 

Quelle: IVD West/Redaktionsbüro Wolfgang Büser

 

Betriebskosten: Notdienstpauschale geht auf Kosten des Vermieters
Zwar sind die Kosten für einen Hausmeister als Betriebskosten grundsätzlich vom Vermieter auf die Mieter umlegbar. Das gilt für die "routinemäßigen" Aufgaben, die ein Hauswart regelmäßig erfüllt (zum Beispiel, wenn er kontrolliert, ob das Treppenhaus ordnungsgemäß gereinigt worden ist). Erhält er außerdem eine "Notdienstpauschale" dafür, dass er bei Strom- oder Heizungsausfall oder bei einem Wasserrohrbruch "außerhalb der Geschäftszeiten der Verwaltung" ausrücken muss, so darf dieser Kostenpunkt nicht auf die Mieter umgelegt werden. Das wäre tagsüber nämlich Aufgabe der Vermietungsverwaltung. Die Bezahlung des Hausmeisters dafür ist also kein Betriebskosten- sondern ein Verwaltungskostenpunkt. Und Verwaltungskosten dürfen nicht umgelegt werden. (BGH, VIII ZR 62/19)


Zivilrecht: Mit Ausgaben vor Vertragsunterzeichnung besser vorsichtig sein
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat entschieden, dass auch nach länger andauernden Vertragsverhandlungen über einen Grundstückskaufvertrag ein Partner aussteigen darf, ohne dass ihm daraus Nachteile entstehen dürfen. Hat der andere Vertragspartner mit Blick auf den erhofften Vertragsschluss bereits Ausgaben getätigt, so muss er die selbst tragen. Er muss sie nicht von der Gegenseite erstattet bekommen. Das wäre nur möglich, soweit der Gegenüber eine "tatsächlich nicht vorhandene Bereitschaft zum Vertragsabschluss lediglich vorgespielt hat" - oder vom zugesagten Deal abrückt, ohne dies zu offenbaren. (OLG Düsseldorf, 24 U 21/19)


Werbungskosten: Kanalsanierung ist sofort abziehbar
Ist eine Kanalisation funktionsfähig (muss sie also nicht instandgesetzt oder repariert werden), so sind die Aufwendungen für eine dennoch vom Grundstücksbesitzer durchgeführte Modernisierung beziehungsweise Ersetzung sofort als Werbungskosten abziehbar. Denn solche Kosten gehören weder zu den Anschaffungs- noch zu den Herstellungskosten. Sie dienen lediglich der "Erhaltung des Grundstücks". (BFH, IX R 2/19)

 

Mietrecht: Für beschädigte Tapete ist der Vermieter zuständig
Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass Mieter nicht einen Nachbarn dafür belangen können, dass die Tapeten in der Wohnung nach einem Wasserschaden beschädigt sind. Das gelte auch dann, wenn der Nachbar den Schaden verschuldet hat. Denn die Tapeten sind als „wesentliche Bestandteile“ des Gebäudes anzusehen, für das der Mieter keinen Anspruch auf Schadenersatz für sich geltend machen kann. Schäden an Tapeten sind als Wohnungsmängel einzustufen, die ein Mieter nur direkt beim Vermieter anzeigen könne. Dieser habe dann gegebenenfalls die Möglichkeit, sich beim Mieter schadlos zu halten, der den (Wasser-)Schaden verschuldet hat. (OLG Frankfurt am Main, 10 U 8/18)

 

Verwaltungsrecht/Grundsteuer: Leerstand schützt vor Zahlung nicht
Das Verwaltungsgericht Koblenz hat entschieden, dass die für ein denkmalgeschütztes und sanierungsbedürftiges Haus zu zahlende Grundsteuer nicht allein deswegen erlassen oder verringert werden kann, weil das Haus leer steht. Vor dem Gericht scheiterte eine Gesellschaft, die vier Grundstücke mit denkmalgeschützten Gebäuden einer Altstadt gekauft hatte und für die ein Sanierungsbedarf in Höhe von rund zwölf Millionen Euro bestand. Die Gesellschaft ließ die Häuser renovieren, so dass sie leer standen. Die Stadt verlangte trotzdem insgesamt rund 83.000 Euro Grundsteuer für einen Zeitraum von vier Jahren, was die Gesellschaft nicht einsah. Musste sie aber. Schließlich habe die Gesellschaft gewusst, dass sie denkmalgeschützte und sanierungsbedürftige Immobilien gekauft hatte. Und ein „von vornherein unrentabler Kauf denkmalgeschützter Häuser kann nicht mit dem Erlass der Grundsteuer kompensiert werden“, so das Gericht. (VG Koblenz, 5 K 760/19)

 

Verwaltungsrecht/Kommunale Abgaben: Nur wer angeschlossen ist, muss für Abwasser zahlen
Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen hat deutlich gemacht, dass für Grundstückseigentümer nur dann die Pflicht besteht, Gebühren für Abwasser zahlen zu müssen, wenn sie auch "tatsächlich an einer öffentlichen Abwasseranlage angeschlossen sind". Eine gemeindliche Abwasseranlage kann ein (auch kurzes Stück) Kanal sein, eine Kläranlage oder auch ein Gewässer (wie zum Beispiel ein Bach). Jeder Einzelfall ist zu prüfen. Was zu einer öffentlichen Abwasseranlage gehört und wie weit sie reicht, muss der Gemeinde- oder Stadtrat in der Entwässerungssatzung festlegen. (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 9 A 2287/18)

 

Erbschaftsteuer: Wer erst nach drei Jahren einzieht, wird nicht befreit
Erbt ein Mann die Doppelhaushälfte seines Vaters, der direkt neben ihm gelebt hatte (er selbst bewohnt die andere Hälfte), so ist er nicht von der Erbschaftsteuer befreit (wie es eigentlich bei einer vererbten Immobilie von Vater zum Sohn gesetzlich vorgesehen ist, wenn in diese "unverzüglich" eingezogen wird), wenn er nach umfangreichen Renovierungs- und Umbauarbeiten und der Zusammenführung der beiden Haushälften den neuen Bereich erst drei Jahre nach dem Tod des Vaters bezieht. Er kann nicht argumentieren, die Maßnahmen hätten sich (auch) deswegen so lange hingezogen, weil er (wegen der angespannten Auftragslage) keine Handwerker bekommen habe und zunächst auch noch eine Trockenlegung nötig geworden war. Der angemessene Zeitraum von sechs Monaten (bei dem eine "unverzügliche Selbstnutzung" anerkannt wird, die Steuerfreiheit bringt) war hier weit und "verschuldet" überschritten. Es stellte sich heraus, dass der Sohn erst sechs Monate nach Papas Tod überhaupt angefangen hatte, das Haus zu entrümpeln. (FG Münster, 3 K 3184/17)

 

Eigentumswohnung: In einem "Laden mit Lager" dürfen auch Familien wuseln
Auch wenn ein Bereich im Erdgeschoss eines Hauses in der Teilungserklärung als "Laden mit Lager" bezeichnet ist, darf dort ein Eltern-Kind-Zentrum betrieben werden. Nachbarn, die in einer Eigentumswohnung direkt darüber wohnen und sich von dem Kinderlärm und dem Betrieb an sich (auch am Wochenende) gestört fühlten, können nicht durchsetzen, dass der Betreiber das Zentrum schließt. Nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz sind Geräusche durch Kitas, Spielplätze oder vergleichbare Einrichtungen normalerweise keine "schädlichen Umwelteinwirkung". Nur, wenn die Teilungserklärung den Betrieb einer solchen Einrichtung ausgeschlossen hätte, wäre die nicht zuzulassen. (BGH, V ZR 203/18)

 

Nachbarrecht: Eine Senioren-WG darf in einem Wohngebiet eingerichtet werden
Das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße hat entschieden, dass eine Wohngemeinschaft von Senioren in einem Einfamilienhaus mit jeweils eigenen Miet- und Pflegeverträgen in einem reinen Wohngebiet eine zulässige Wohnform ist. Eine solche Konstellation ist nicht mit einem Altenpflege- oder Seniorenheim vergleichbar und kann von den Nachbarn nicht unterbunden werden. In dem konkreten Fall lebten acht bis neun ältere - teilweise auch an Demenz erkrankte - Menschen in dem Haus, wobei jede Person über ein eigenes, möbliertes Zimmer verfügte und die Gemeinschaftsräume wie Küche, Wohnzimmer und Bad von allen benutzt werden durften. Nachbarn forderten ein „bauaufsichtliches Einschreiten der Behörden“, weil dieser „Heimcharakter“ nicht ins Wohngebiet passe. Das Gericht sah das anders: „Eine intensive Nutzung eines Einfamilienhauses durch mehrere, teilweise an Demenz erkrankte Senioren wahrt die Eigenart des reinen Wohngebietes". Natürlich müssen die Grenzen für die nachbarliche Belastung (wie zum Beispiel bei Kinderlärm) eingehalten werden. Das war hier aber noch gegeben. (VG Neustadt an der Weinstraße, 3 K 575/17)

 

WEG: Gibt es mehr als 2 Verwalter-Anwärter, muss einzeln gewählt werden
Gibt es zur Wahl des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft mehrere Kandidaten, so ist die Wahl ungültig, wenn ein Kandidat zwar die meisten Ja-Stimmen bekommen, aber nicht die absolute Mehrheit erzielen konnte. In einem solchen Fall muss der Versammlungsleiter über jeden Bewerber einzeln abstimmen lassen. (Hier bekam eine Bewerberin im ersten Wahlgang 46 % der Stimmen. 38 % stimmten mit "Nein" und 9 % enthielten sich.) In dieser Konstellation sei es nicht auszuschließen, dass all diejenigen, die sich enthalten oder gegen die Frau gestimmt haben, sich für einen anderen Kandidaten entschieden hätten und auf diesen dann mehr Stimmen entfallen wären. Jedenfalls durfte der Leiter die Wahl nach dem 1. Durchgang nicht für beendet erklären. (BGH, V ZR 324/17)

 

Mieterhöhung: Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist nicht geeignet
Ein Vermieter darf grundsätzlich die Miete erhöhen, wenn der Mietzins unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dabei darf aber nicht ein allzu „alter“ Mietspiegel zum Vergleich genommen werden. Ist der herangezogene Mietspiegel fast 20 Jahre alt, so kann damit eine höhere Miete nicht begründet werden. In dem konkreten Fall beabsichtigte ein Vermieter im Jahr 2017 die Miete von 300 auf 360 Euro zu erhöhen und legte dazu einen Mietspiegel aus dem Jahr 1998 vor. Daran könne aber nicht abgelesen werden, so der Bundesgerichtshof, ob die  Erhöhung berechtigt sei oder nicht. Der Wert sei „schon im Ansatz nicht geeignet, das Erhöhungsverlangen zu begründen“. (BGH, VIII ZR 340/18)

 

Bauordnung/Verwaltungsrecht: Geplantes Gebäude muss sich in die Umgebung einfügen
Das Verwaltungsgericht Mainz hat entschieden, dass sich ein Neubau (hier mit 7 Wohneinheiten) in das optische Erscheinungsbild der vorhandenen Bebauung einfügen muss. Er muss seiner Dimension nach mit bereits vorhandenen Baulichkeiten vergleichbar sein. Das sei nicht erfüllt, wenn die Grundfläche (hier 187 qm) und die Höhe (hier: 11,35 m) des geplanten Hauses die in der Umgebung vertretene Bebauung überragen. Das Vorhaben dürfe von der Bauaufsichtsbehörde abgelehnt werden. (VG Mainz, 3 K 1142/18)

 

Betriebskosten: 5- statt 12-Jahres-Zeitraum zahlt der Mieter nicht
Zwar darf ein Vermieter die Kosten für eine Dichtigkeitsprüfung der Gasleitungen grundsätzlich als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Das trotz der Tatsache, dass die Prüfungen turnus-mäßig nach den technischen Regelungen nur alle zwölf Jahre vorgenommen werden müssen. Lässt der Vermieter die Dichtungen jedoch alle fünf Jahre kontrollieren, so kann er die Kosten nicht auf die Mieter umlegen. Damit verstößt er gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. (AG Münster, 48 C 361/18)

 

Untermiete: Auch vertraglich "vereinbarter" Zuschlag ist unwirksam
Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass ein Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung eines Zimmers der Wohnung seines Mieters nicht generell von einem Untermietzuschlag abhängig machen darf. Das gelte auch dann, so das Landgericht Berlin, wenn es durch die Untermiete zu einer stärkeren Belegung der Wohnung kommt. In dem konkreten Fall verlangte der Vermieter 26 Euro pro Monat vom Mieter - andernfalls er die Genehmigung zur Untermiete nicht erteilen wollte. Das Gericht erklärte die Zuschlagsforderung für unwirksam. Er durfte auch dann nicht verlangt werden, wenn er im Mietvertrag steht. (LG Berlin, 64 S 104718)

 

Mietminderung: 30 Prozent für unvorhersehbare Großbaustelle
Entsteht in der Nachbarschaft eines Mietshauses eine Großbaustelle, so können die Mieter die Miete mindern (hier in Höhe von 30 %). Das gelte jedenfalls dann, wenn beim Einzug in die Wohnung in Großstadtlage "keine erkennbaren Baulücken in der Nachbarschaft" zu erkennen waren. Das Amtsgericht Nürnberg: Es wurde bei Bezug der Wohnung "keine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend geschlossen, dass mit Baumaßnahmen zu rechnen war". (AG Nürnberg, 28 C 6191/18)

 

Mietrecht: Für die Kautionsabrechnung gibt es keine feste Frist
Die von einem Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses geleistete Zahlung der Kaution muss der Vermieter nach Ende der Laufzeit des Mietvertrages abrechnen. Der Bundesgerichtshof: Der Vermieter muss das in einer "angemessenen, nicht allgemeine bestimmbaren Frist gegenüber dem Mieter tun und erklären, ob und welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen den Mieter erhebt".  (BGH, VIII ZR 141/17)

 

Eigentumswohnung/Maklerrecht: Nicht einfach ins Blaue hinein erzählen...
Hat der Kunde eines Maklers, der auf der Suche nach einer Eigentumswohnung ist, Wert darauf gelegt, nach Abstimmungsmodus und Zahl der Miteigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung nicht überstimmt werden zu können, so kann der Makler sein Honoraranspruch komplett verlieren, wenn er den Kunden in diesen wesentlichen Punkten falsch informiert. Bestätigt er dem Kunden "ins Blaue hinein" und fälschlicherweise, dass es "nur einen weiteren Miteigentümer" gebe und die "Abstimmung nach Köpfen" durchgeführt werde, obwohl es bereits eine Teilungserklärung gab, die anderes aussagte, so geht das zu Lasten des Maklers. Das gelte insbesondere dann, wenn diese wichtige Unterlage dem Maklerbüro bereits vorlag (hier wusste der Sohn des Maklers Bescheid, der mit ihm zusammenarbeitet). (OLG Koblenz, 2 U 1482/18)

 

Wohngebäudeversicherung: Der Käufer muss sich um den Schutz selber kümmern
Wird ein Haus verkauft (hier fand die Übergabe im April statt) und hat der Vorbesitzer die Wohngebäudeversicherung im Februar mit Wirkung zum Mai desselben Jahres gekündigt, so muss er das dem neuen Eigentümer nicht mitteilen. Entsteht im Juni wegen eines Unwetters ein Schaden am Dach, so kann der Eigentümer keinen Schadenersatz vom Vorgänger dafür verlangen, dass Versicherungsschutz nicht bestand und er die Reparatur aus eigener Tasche bezahlen musste. Der Verkäufer hatte nicht die Pflicht, den Schutz "im Interesse des Erwerbers aufrechtzuerhalten". Das gelte schon deshalb, weil "allein der Veräußerer zur Fortzahlung der Versicherungsprämien gegenüber der Versicherung verpflichtet ist", falls der Käufer nicht von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht. (OLG Hamm, 22 U 104/18)

 

Maklerrecht: Automatische Verlängerung benachteiligt Kunden
Sehen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklers vor, dass sich der Vertrag mit seinen Kunden "nach einer Mindestlaufzeit von sechs Monaten automatisch um jeweils drei Monate verlängert, sofern der Maklervertrag nicht gekündigt wird", so ist der Passus ungültig. In dieser Klausel sieht das Oberlandesgericht Stuttgart eine "unangemessene Benachteiligung des Maklerkunden". (OLG Stuttgart, 3 U 146/18)