Aus dem Gerichtssaal

Aktuelles vom Immobilienrecht

 

Quelle: IVD West/Redaktionsbüro Wolfgang Büser

 

14.11.2022

Mietrecht: Auch gemietete Rauchwarnmelder sind keine Betriebskosten
Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern darf der Vermieter nicht über die Betriebskostenabrechnung auf seine Mieter umlegen. Es handele sich nicht um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne der Betriebskostenverordnung. Solche Aufwendungen seien „verkappte Anschaffungskosten“, weil der Vermieter - der verpflichtet ist, Rauchwarnmelder anzuschaffen – diese hätte kaufen müssen, wenn er sich nicht für die Anmietung entschieden hätte. Und Anschaffungskosten sind grundsätzlich nicht umlagefähig. (BGH, VIII ZR 379/20)


Gewerbesteuer: Vorbereitungen reichen bei Grundstücksgeschäften nicht für einen "Vortrag"
Die Gewerbesteuerpflicht eines Grundstückshändlers beginnt frühestens mit dem Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages über eine erste Immobilie. Erst dadurch wird er in die Lage versetzt, seine Leistung am Markt anzubieten. In dem konkreten Fall ging es um eine Gesellschaft, die mit Grundstücken handelt und deren Wirtschaftsjahr jeweils vom 1. Juni bis zum 31. Mai des Folgejahres lief. Die Gesellschaft wurde im Januar gegründet und sie erwarb das erste Grundstück per notariellem Kaufvertrag im Juni des nächsten Jahres - und damit zwei Wirtschaftsjahre „später“ (also im dritten). Dass sie den Erwerb bereits in ihrem ersten Wirtschaftsjahr vorbereitet hatte, sei unerheblich. Ihren Verlust könne sie deswegen nicht in das erste Wirtschaftsjahr „vortragen“. Das auch dann nicht, wenn das Grundstücksgeschäft da bereits vorbereitet worden ist. (BFH, IV R 13/20)


Mietminderung: In einem Altbau darf es ruhig etwas ziehen und klirren
Sind die Holz-Kastendoppelfenster einer Mietwohnung in einem Altbau undicht und klirren sie, so ist das allein kein Grund für den Mieter, die Miete zu mindern. Ein Mietmangel könne nur dann angenommen werden, wenn Feuchtigkeit zum Beispiel bei Starkregen eindringt oder eine erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft besteht. Dazu reichte es in dem konkreten Fall nicht. Es sei grundsätzlich nicht als zur Minderung berechtigender Mangel anzusehen, wenn bei älteren Holz-Kastendoppelfenstern ein gewisses Spiel vorhanden ist. Eine komplett luftdichte Verschließung sei nicht geschuldet und zudem kontraproduktiv. Das Klirren von Fenstern stelle grundsätzlich kein Mangel dar - ebenso ein gewisser Wärmeverlust und eine gewisse Zugluft. (AG Berlin-Neukölln, 14 C 75/20)

 

20.10.2022

Grunderwerbsteuer: Die Erschließungskosten fließen mit ein
Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer beim Kauf eines Hauses wird grundsätzlich der Kaufpreis herangezogen. Sind in diesem Preis sowohl die Kosten für einen noch zu errichtenden Hauswasseranschluss als auch die Erschließungskosten enthalten, so werden diese auch mit bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer berücksichtigt. Die Käufer des Hauses konnten hier nicht durchsetzen, dass diese Kosten hätten außen vor bleiben müssen (was zu einer geringeren Steuer geführt hätte), weil die Arbeiten noch nicht erledigt waren. Alle Leistungen, die vertraglich vereinbart worden sind und erbracht werden, sind grunderwerbsteuerpflichtig. (BFH, II R 9/21)


Mietminderung: Auch "nur mitbenutzter" Fahrradkeller ist etwas wert
Schrumpft die Größe eines Fahrradkellers wegen einer Modernisierungsmaßnahme in dem Mietobjekt (hier von 49 qm auf 7 qm), so rechtfertigt dies eine Mietminderung. In dem konkreten Fall vor dem Bundesgerichtshof konnte ein Mieter eine Minderung in Höhe von fast fünf Prozent erzielen, obwohl der Keller lediglich „mitbenutzt wurde“ – also für ihn keine eigentliche Miete ausgewiesen war. Denn durch „die Vornahme und Duldung der Modernisierungsarbeiten haben die Mietvertragsparteien die vertraglich geschuldete Sollbeschaffenheit des Fahrradkellers (…) ausdrücklich abgeändert". (BGH, VIII ZR 51/20)


Eigentumswohnung: Ein Abstellverbot für E-Autos ist rechtswidrig
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat nicht das Recht, einem Eigentümer zu untersagen, sein E-Auto in der Tiefgarage abzustellen. Ein solcher Beschluss verstößt gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung. Begründet die Gemeinschaft das „Abstell-Verbot“ mit einer höheren Brandgefahr von Elektrofahrzeugen, so reiche das nicht aus. Denn jeder einzelne Wohnungseigentümer habe ein individuelles Recht auf die Gestattung baulicher Maßnahmen, „die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen“. Ein Abstellverbot in der Tiefgarage würde dazu führen, dass dieses Recht ins Leere ginge, wenn jeder einzelne Wohnungseigentümer zwar die Installation einer Lademöglichkeit erzwingen, diese dann aber anschließend nicht nutzen könne. (AG Wiesbaden, 92 C 2541/21)

 

26.09.2022

Wohngebäudeversicherung: Von einem Selbstbehalt profitieren alle - somit zahlen auch alle
Tritt ein Leitungswasserschaden innerhalb einer Eigentümergemeinschaft nur in einer Wohnung auf, so ist der Selbstbehalt, der in der Gebäudeversicherung für das Haus vereinbart worden ist, von allen Eigentümern zu begleichen. Denn im Regelfall ist es so, dass Selbstbehalte dafür sorgen, die Beiträge niedrig halten zu können, wovon in einer Eigentümergemeinschaft auch jeder profitiert. Bei einem Schaden in gemeinsam genutzten Bereichen, wie zum Beispiel im Treppen-haus, ist es auch so, dass – deckt die Versicherung die Kosten nicht komplett ab, weil es einen Selbstbehalt gibt - dieser von allen Eigentümern zu tragen ist. Das gemeinsam eingegangene Risiko müsse auch von allen gemeinsam getragen werden. (BGH, V ZR 69/21)


Mietrecht: 160 Meter zur Mülltonne sind hinzunehmen
Hat ein Vermieter den Standort der Mülltonnen für die Mietwohnungen aus baulichen Gründen verlegen müssen, so dass die Mieter einen fast 160 Meter längeren Weg zu den Tonnen zurücklegen müssen, so dürfen sie deswegen nicht die Miete mindern. Das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg ist der Meinung, dass der Weg "kaum ins Gewicht fällt". (AG Berlin-Lichtenberg, 6 C 350/21)


Steuerrecht: "Nicht gewöhnliches Geschäft" zählt nicht
Erbt der Bruder einer Verstorbenen ein Reihenmittelhaus zu 60 Prozent und ein Mann, der mit der Erblasserin befreundet war, zu 40 Prozent, und kauft dieser Bekannte im Rahmen einer so genannten Teilerbauseinandersetzung den auf den Bruder entfallenden Teil zu einem Preis in Höhe von 48.000 Euro, so ist dieser - vom Käufer selbst ermittelte - Verkehrswert nicht als Grundlage für die Erbschaftssteuer geeignet. (Der Mann gab an, dass er sich an einem ähnlichen, vermietungsfähigen Einfamilienhaus orientierte, welches in der Umgebung zum Verkauf angeboten worden wäre, und kam auf insgesamt 80.000 €.) Das Finanzamt ermittelte nämlich einen Grundbesitzwert in Höhe von fast 138.000 Euro. Es lag also kein Kaufpreis „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ vor, da der auf den Bruder entfallende Grundstücksanteil nur einem begrenzten Personenkreis - eben lediglich dem Bekannten- angeboten worden war. (FG Düsseldorf, 11 K 2359/19 BG)

 

15.08.2022

Mietrecht: Auch auf einem einzigen Grundstück können zweierlei Verträge gelten
Hat ein Mieter zwei separate schriftliche Mietverträge über eine Wohnung und einen Stellplatz, so spreche die „tatsächliche Vermutung“ dafür, dass beide Verträge rechtlich selbstständig seien, so der Bundesgerichtshof. Das gelte auch dann, wenn der Stellplatz auf demselben Grundstück liegt wie die Wohnung. Nimmt der Stellplatzmietvertrag keinen Bezug zum Wohnraummietvertrag und sind die Kündigungsmöglichkeiten unterschiedlich, so ist von zwei separaten Mietverträgen auszugehen. (BGH, VIII ZR 422/12)


Steuerrecht: Bei Gewerbeimmobilien muss genau hingeschaut werden
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass bei einer auf Dauer angelegten, auf Wohnimmobilien bezogenen Vermietungstätigkeit "typisierend von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen ist". Das gilt nicht unbedingt auch für Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen ("Gewerbeimmobilien"). Bei gewerblichen Immobilien muss der jeweilige Einzelfall mit der Frage geprüft werden. Beabsichtigt der Vermieter es wirklich, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen?" (BFH, IX B 18/21)


Mietrecht: Schätzungen dürfen auch aus anderen Gebäuden stammen
Vermieter dürfen den Wärmeverbrauch einer Wohnung schätzen, wenn der Wärmezähler defekt ist. Dazu muss er vergleichbare Räume zur Hilfe nehmen. Diese vergleichbaren Räume dürfen auch in einem anderen Gebäude liegen, so der Bundesgerichtshof. Diese Vergleichbarkeit muss der Vermieter im Zweifel beweisen. In dem konkreten Fall ging es um eine Dachgeschosswohnung, für die der Wärmeverbrauch geschätzt werden musste. Dafür legte der Vermieter Vergleichsräume zugrunde, die (auch) in anderen Gebäuden lagen - zu Recht. Die Heizkostenverordnung erlaubt ganz allgemein bei defekten Wärmezählern eine Schätzung – und trifft keine Aussage dazu, wo diese Räume liegen müssen. Somit kommen auch Räume in anderen Gebäuden in Frage. Allerdings müssen diese in Sachen Größe, Nutzungsintensität, Bausubstanz und ähnlichem mit den fraglichen Räumen vergleichbar seien. (BGH, VIII ZR 264/19)

 

11.07.2022

Mietrecht: Trägt der Mieter keine "Schuld" am Wanzenbefall, ist der Vermieter zuständig
Ist eine Mietwohnung von Schädlingen befallen, so liegt darin ein Mangel an der Mietsache, der grundsätzlich vom Vermieter zu beseitigen ist. Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn der Mieter durch falsches Wohnverhalten die Schädlinge zu verantworten hat. Eine solche Verantwortung liege nicht vor, wenn der Mieter aus Versehen Bettwanzen aus einer anderen Wohnung im Haus einschleppt, nachdem er dort einen pflegebedürftigen Mieter besucht hat. In dem Vorgang sei ein ganz normaler Mietgebrauch zu sehen, der dem Mieter nicht vorzuwerfen ist. (AG Frankfurt am Main, 33 C 1888/21 (93))


Eigenbedarf: Manchmal sind die Gründe der Mieter "härter"
Eine Familie mit vier Kleinkindern, die von Arbeitslosengeld II ("Hartz IV") lebt, und der es nicht möglich, ist eine Ersatzwohnung anzumieten, darf trotz einer vom Vermieter zulässig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in der Wohnung bleiben. Es liege ein Härtefall vor. In dem konkreten Fall hatte sich die Eigentümerin von ihrem Ehemann getrennt und beabsichtigte, ihre Wohnung selbst zu beziehen (was legitim ist). Weil es der 6-köpfigen Familie aber trotz intensiver Bemühungen nicht gelang, eine Ersatzwohnung anzumieten, ging die Räumungsklage der Eigentümerin ins Leere. Zwar habe sie ein „berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses“. Die Härtegründe der Mieter wiegen jedoch schwerer. Für eine Einzelperson, die nicht auf staatliche Mittel angewiesen ist, sei es einfacher, eine Wohnung zu finden, als für die große Familie, die von Hartz IV lebt. (AG Lübeck, 33 C 1544/21)


Werbungskosten: Renovierungen nach einer Vermietung dürfen nicht einem selbst gelten
Endet ein Mietverhältnis, so kann der Vermieter Kosten für Renovierungen, die er in der Zeit zwischen dem Ende des alten und dem Beginn eines neuen Mietverhältnisses vornimmt, als (vorweggenommene) Werbungskosten vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen. Dafür ist allerdings Bedingung, dass sich tatsächlich ein weiteres Mietverhältnis anschließt. Nutzt der Vermieter die Wohnung nach Abschluss der Arbeiten selbst, so kann er die Kosten nur dann steuerlich gelten machen, wenn er glaubhaft machen kann, dass er sich "ernsthaft und nachhaltig" um eine weitere Vermietung bemüht habe, die letztlich aber scheiterte. Zu einem solchen Nachweis gehören insbesondere das Schalten von Anzeigen sowie die Beauftragung eines Maklers für die Mietersuche. In dem konkreten Fall konnte der Vermieter nicht glaubhaft machen, dass der Vermieter die Wohnung nicht bereits von vornherein "für sich selbst" renoviert hatte. (FG Hamburg, 2 K 163/19) 

 

15.06.2022

Mietrecht: Der Vermieter muss genau darlegen, woher der Sperrmüll kommt
Ein Vermieter darf nur dann die Kosten für die Sperrmüllabholung auf die Mieter umlegen, wenn er "belegen und beweisen" kann, dass es sich bei den entrümpelten Flächen ausschließlich um Gemeinschaftsflächen handelte. Außerdem muss er genau darlegen, warum es ihm nicht möglich beziehungsweise unzumutbar ist, den Verantwortlichen für den Sperrmüll ausfindig zu machen. Kann er beides glaubhaft vortragen, so müssen die Mieter die Müllentsorgung als Umlage bezahlen tragen. (AG Wuppertal, 97 C 154/20)


Eigentumswohnung/Mietrecht: Ex-Mieter darf nicht schlechter gestellt sein als "Fremde"
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter, die beim Verkauf ihrer Wohnung von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, nicht schlechter gestellt werden dürfen als Kaufinteressenten auf dem freien Markt („Erstkäufer“). In dem konkreten Fall hatte eine Mieterin die Wohnung nach der Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung zu einem Preis gekauft, der zehn Prozent höher war, als der, den ein Käufer auf dem freien Markt zu zahlen gehabt hätte. Der Vermieter begründete diese Nebenabrede damit, dass eine vermietete Wohnung für Kaufinteressenten „weniger wert“ sei. Das zog nicht. Der ehemalige Vermieter musste dem Käufer die Differenz erstatten. Der Gesetzgeber habe sicherstellen wollen, dass Mieter nicht "ungünstiger" behandelt werden. (BGH, VIII ZR 305/20)


Verwaltungsrecht: Eine einfache Regentonne reicht nicht, um kommunale Gebühren zu kürzen
Sammelt ein Grundstücksbesitzer das Regenwasser von seinen Dachflächen (von April bis November) in zwei schlichten Regentonnen, um es nicht in die Kanalisation gelangen zu lassen, sondern den Garten zu wässern, so reicht das nicht aus, um eine Ermäßigung bei der kommunalen Abgabe für Regenwasser zu erhalten. Nur qualifizierte Regenwassernutzungsanlagen rechtfertigen es sachlich, einen Gebührenabschlag zu gewähren. (Dazu zählen zum Beispiel so genannte Mulden- oder Schachtversickerungs-Anlagen.)  (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 9 E 932/21) 

 

13.05.2022

Gewerbesteuer: Auch eine "umgelegte" Grundsteuer mindert den Gewinn nicht
Auch, wenn ein gewerblicher Vermieter die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt hat, ist sie bei der Berechnung der vom Vermieter (hier einer GmbH) zu zahlenden Gewerbesteuer dem Gewinn zuzurechnen. Die Grundsteuer wird grundsätzlich vom Eigentümer beziehungsweise dem Vermieter geschuldet. In dem konkreten Fall hatten die Mietparteien vereinbart, dass der Mieter die Grundsteuer trägt – und dafür im Gegenzug eine geringere Miete zu zahlen hatte. Zivilrechtlich kann die Grundsteuer zwar auf den Mieter überwälzt werden. Sie fließt dann aber mit in den Mietzins ein, der gewerbesteuerrechtlich (teilweise) dem Gewinn zuzurechnen ist. (BFH, III R 65/19)


Eigentumswohnung: Auch während der Pandemie muss Teilnahme an Versammlung möglich sein
Auch in Zeiten von Corona müssen alle Eigentümer einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft Zugang zu einer Versammlung haben. Besteht lediglich die Möglichkeit, dem Verwalter eine Vollmacht zu erteilen und ihm Weisungen zu seinem Abstimmungsverhalten zu geben, so reicht das nicht aus. Die auf einer solchen Versammlung gefassten Beschlüsse sind "nicht ordnungsgemäß" und damit anfechtbar. Das gelte insbesondere dann, wenn der Verwalter die einzige Person war, der eine Vollmacht erteilt werden konnte.  (AG Oldenburg, 16 C 8/21)


Betriebskosten: Miete für Rauchwarnmelder darf nicht umgelegt werden
Die Mietkosten für Rauchwarnmelder kann der Vermieter nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Möglich sei aber eine Mieterhöhung. In dem konkreten Fall sollte der Mieter einer Wohnung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Mieten für die Rauchwarnmelder tragen. Das muss er nicht. Denn Anschaffungs- und Anmietkosten seien grundsätzlich keine Betriebskosten. Aber es bestehe in einem solchen Fall die Möglichkeit einer „Modernisierungsmieterhöhung“, da es sich bei der Ausstattung einer Wohnung mit Rauchmeldern um eine nachhaltige Verbesserung handele. (AG Landshut, 3 C 1511/19)

 

28.04.2022

Eigentumswohnung: Ein erheblicher Zahlungsrückstand kann zum Zwangsverkauf führen
Hat sich bei einem Wohnungseigentümer ein erheblicher Zahlungsrückstand beim Hausgeld angehäuft, so können die übrigen Eigentümer verlangen, dass er die Wohnung „zwangsveräußert“. Denn er habe „in erheblicher Weise Pflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verletzt“. Damit sei die „Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Wohnungseigentümer nicht mehr zumutbar“. (Hier war der Wohnungseigentümer über rund 5 Jahre mit Hausgeldern und Umlagen in Höhe von insgesamt rund 12.500 € in Rückstand geraten.) Die Zahlungen mussten per gerichtlicher Vollstreckung eingetrieben werden, weshalb die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss, dem dauerhaft zahlungsrückständigen Eigentümer die Wohnung zu entziehen beziehungsweise ihn zum Verkauf zu drängen – zurecht.  (LG Frankfurt am Main, 2-13 S 9/21) 


Gewerbemiete/Corona: Es durfte gekürzt werden - allerdings nicht pauschal
Gewerbetreibende, die wegen behördlich angeordneter Lockdown-Maßnahmen (die mit Blick auf die Corona-Pandemie getroffen worden sind) ihr Geschäft schließen müssen (hier ging es um den Einzelhändler KiK, der im Frühjahr 2020 für einen Monat schließen musste), dürfen die Gewerbemiete für diesen Zeitraum kürzen. Die Wohnungsbaugesellschaft als Vermieter kann nicht die volle Miete verlangen - auch, wenn sie ebenfalls nicht für die Schließung verantwortlich war. Der Bundesgerichtshof hat hier eine Kürzung von 50 Prozent bestätigt - auf der anderen Seite dürfen solche Kürzungen auch nicht pauschal vorgenommen werden. Die Minderung müsse den Umständen angepasst sein. „Keine Seite“ trage eine Verantwortung für die Krise, so dass sich weder Vermieter noch Mieter einseitig heraushalten könnten. (BGH, XII ZR 8/21)


Immobilienkauf: Täuscht der Verkäufer, so muss der dem Geld "hinterherrennen"
Kann die Käuferin eines Hauses einen Kaufvertrag anfechten und rückabwickeln, so muss der Verkäufer (der die Käuferin "arglistig getäuscht" hatte) neben dem Kaufpreis auch den Aufwand erstatten, den die Frau für einen Makler sowie für die Grunderwerbsteuer hatte. Der Verkäufer kann nicht argumentieren, sie müsse sich für die Erstattung an den Makler beziehungsweise an das Finanzamt wenden. Der getäuschten Käuferin steht es frei, an wen sie sich mit ihren Erstattungsansprüchen wende. Sie muss dann allerdings "Zug um Zug" ihre Erstattungsansprüche gegen den Makler und dem Finanzamt an den Verkäufer abtreten. (BGH, V ZR 272/19)

 

22.03.2022

Mietrecht: Angst vor Corona rechtfertigt keine dauerhafte Zutrittsverweigerung
Hat ein Mieter "Angst vor Corona", so darf das nicht dazu führen, dass gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen (hier ging es um den Einbau von Rauchmelder in der Wohnung) nicht durchgeführt werden können, weil er weder den Vermieter noch den Dienstleister für die Anbringung der Rauchmelder in die Wohnung lässt. Verweigert er den Zutritt beharrlich über ein halbes Jahr lang und helfen auch Abmahnungen nicht, so darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. In dem konkreten Fall durfte der Mieter allerdings eine Frist von zwei Monaten für den Auszug in Anspruch nehmen, da er bereits 74 Jahre alt und schwerbehindert war - und außerdem bereits 16 Jahre in der Wohnung gelebt hatte. (AG Brandenburg, 31 C 32/21)


Steuerrecht: Ein Statiker ist kein Handwerker
Beabsichtigt ein Hausbesitzer, Holzpfosten auszutauschen, die das Dach stützen (hier sollten stattdessen Stahlpfosten eingesetzt werden) und hält das Unternehmen, das den Austausch vornehmen will, eine statische Berechnung vorab für zwingend erforderlich, so können die Kosten für ein solches statisches Gutachten nicht als Handwerkerleistung von der Steuerschuld abgezogen werden (20 % von höchstens 6.000 € jährlich sind möglich). Der Bundesfinanzhof erklärt, dass ein Statiker grundsätzlich "nicht handwerklich tätig" sei. Bei der Arbeit eines Statikers handele es sich ausschließlich um "Leistungen im Bereich der Planung und rechnerischen Überprüfung von Bauwerken". (BFH, VI R 29/19)


Spekulationssteuer: Wenn das Kindergeld wegfällt, kann auch die Steuerfreiheit wegfallen
Grundsätzlich führt der Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung zu einer Steuerpflicht. Wird das Haus oder die Wohnung jedoch selbst bewohnt, so entfällt diese. Dabei ist es wichtig, dass die Immobilie "ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken" oder "im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken" genutzt wurde. Dieser "eigene Wohnzweck" kann auch vorliegen, wenn die Wohnung einem Kind überlassen wird, für das Anspruch auf Kindergeld oder auf einen steuerlichen Freibetrag besteht. Normalerweise endet ein solcher Anspruch mit dem 25. Lebensjahr des Kindes. Verkaufen Eltern die Wohnung zweieinhalb Jahre nach dem 25. Geburtstag eines Kindes und liegt der Kauf da noch keine sieben Jahre zurück, so darf das Finanzamt den Gewinn besteuern. (In dem konkreten Fall mussten rund 170.000 € von Eltern versteuert werden, die eine Wohnung in einer Universitätsstadt gekauft, ihren Zwillingen unentgeltlich überlassen - und "zu früh" wieder verkauft hatten.) (Niedersächsisches FG, 9 K 16/20)

 

22.02.2022

Kommunalgebühren: Zu lange dürfen Eigentümer nicht im Unklaren bleiben
Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass Grundstückseigentümer nach der Fertigstellung einer Straße oder anderer Anlagen nur für begrenzte Zeit an den Baukosten beteiligt werden dürfen. Stellt eine Landesvorschrift das nicht sicher, so verstößt sie gegen das „Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit“. In dem konkreten Fall ging es um Erschließungskosten in Höhe von insgesamt 70.000 Euro, die einem Eigentümer über einen Zeitraum von mehr als 20 Jahren angefallen sind, dessen Grundstücke in einem Gewerbegebiet liegen. Die Straßenanbindung wurde erst nach Ablauf dieser langen Zeit in voller Länge fertiggestellt und offiziell „gewidmet“. Die Vorschrift besagt, dass „die Frist zur Erhebung von Erschließungsbeiträgen nicht an den Eintritt der tatsächlichen Vorteilslage anknüpft, sondern noch bis vier Jahre nach tatsächlicher Fertigstellung und Widmung erfolgen kann“. Das lasse die Eigentümer jedoch zu lange im Unklaren darüber, ob sie noch mit Belastungen rechnen müssen. Der Zeitpunkt, in dem der abzugeltende Vorteil entsteht, müsse „objektiv erkennbar“ sein. (BVerfG, 1 BvL 1/19)


Mietrecht: Auch ein schuldunfähiger Mieter muss ausziehen, wenn er "Stunk macht"
Auch wenn ein Mieter psychisch krank ist, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter durch sein Verhalten den Hausfrieden nachhaltig stört. Dabei sind die Interessen des Vermieters, des Mieters und der anderen Hausbewohner gegeneinander abzuwägen. Vermieter dürfen jedenfalls „aus wichtigem Grund“ außerordentlich fristlos kündigen. Und ein solcher „wichtiger Grund“ liege vor, wenn durch das Verhalten eines - wenn auch schuldunfähigen - psychisch kranken Mieters der Hausfrieden erheblich gestört wird. Hat der Mann eine Nachbarin mit Pfefferspray attackiert und verletzt, so ist die Kündigung (und Räumung) der Mietwohnung gerechtfertigt. (LG Hamburg, 316 T 24/21)


Mietrecht: Der Vermieter muss beweisen, dass die Betriebskosten-Abrechnung o.k. ist
Gibt es über die Höhe einer Position im Rahmen der Betriebskosten Streit zwischen Mietern und Vermieter, so muss der Vermieter "darlegen und beweisen", dass seine Abrechnung "ordnungsgemäß" ist. Der Mieter muss lediglich nachweisen, dass er die angezweifelte Summe jeweils als Vorschuss gezahlt hat. In dem konkreten Fall ging es um Gartenpflegearbeiten, die der Vermieter - aus Sicht des Mieters zu überhöhten Preisen - von einer vermietereigenen ausgelagerten GmbH durchführen ließ, anstatt eigenes Personal zu beschäftigen. Weil der Vermieter die Wirtschaftlichkeit seines Tuns nicht darlegen konnte, musste er dem Mieter "überzahlte" Betriebskosten erstatten. (AG Aachen, 103 C 131/16)

 

18.01.2022

Mietrecht: Noch dürfen Vermieter die Kosten für den Kabelanschluss umlegen
Vermieter dürfen ihre Mieter mietvertraglich für die gesamte Laufzeit des Mietverhältnisses an den im Haus bestehenden Kabelanschluss binden und die Kosten dann als Betriebskosten abrechnen. Das ist übliche Praxis und verstößt nicht gegen geltendes Recht – Mieter müssen auch dann zahlen, wenn sie den Anschluss nicht nutzen. Da gilt allerdings nur noch bis zum Jahr 2024. Dann greift die Regelung des bereits beschlossenen, reformierten Telekommunikationsgesetz, wonach die Kosten des Kabelfernsehens nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden dürfen. (BGH, I ZR 106/20)


Eigentumswohnung: Pauschale jährliche Honorarerhöhung für den Verwalter ist unwirksam
In einem Verwaltervertrag für eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf eine pauschale jährliche Erhöhung der Vergütung (hier um 4  %) nicht vorgesehen sein. Eine solche Klausel sei unwirksam, so das Landgericht Frankfurt am Main. Das gelte jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft „auch aus Verbrauchern besteht“, so dass der Verwaltervertrag als Verbrauchervertrag angesehen werden müsse. Es liege eine unzulässige Preisklausel vor, da eine pauschale Preiserhöhung geregelt ist, ohne dass sichergestellt wird, dass im gleichen Umfang auch Preissteigerungen beim Verwalter eintreten.  (LG Frankfurt am Main, 2-13 S 35/20)


Grunderwerbsteuer: Auch ein "Tauschgeschäft" kann Steuerpflicht nach sich ziehen
Werden Flurstücke zweier WEG-Gemeinschaften aufgelöst und in eine neue einheitliche Wohnungseigentümergemeinschaft überführt, so kann für diesen "Tauschvertrag" Grunderwerbsteuer fällig werden. Das könne selbst dann gelten, wenn es wirtschaftlich betrachtet zu keiner Änderung kommt und die jeweiligen Wohnungseigentumseinheiten im Eigentum der bisherigen Eigentümer verbleiben, sich jedoch herausstellt, dass es "keine unmittelbare gleichartige Zurechnung entsprechend den Aufteilungen im Wohneigentum" gegeben hatte. (FG Köln, 5 K 2704/18)

 

20.12.2021

Grundsteuer: Für die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist der Eigentümer zuständig
Die Eigentümerin einer Gewerbeimmobilie, die baurechtlich (bis auf die Hausmeisterwohnung) nur als Bürogebäude genutzt werden darf, kann keinen Erlass bei der Grundsteuer durchsetzen, wenn sie von acht Einheiten nur eine vermietet hat (für die sie eine Kaltmiete in Höhe von 600 € erhält). Zwar sei es grundsätzlich möglich, dass Vermieter solcher Objekte bei erheblichem Leerstand die Grundsteuer teilweise erlassen bekommen können. Das jedoch nur dann, wenn der Vermieter die Mindereinnahmen nicht zu vertreten hat. Hier stellte sich heraus, dass die Vermieterin sich nicht nachhaltig um eine Belegung bemüht hatte. Sie hatte es unter anderem unterlassen, das Gebäude, das eine "deutliche Prägung" als reines Wohnhaus aufwies, so umzubauen, dass es zur Büronutzung geeignet ist. Sie habe die Ursache für den Leerstand selbst zu verantworten. (VG Koblenz, 5 K 256/21)


Mieterhöhung: Ist der Mietspiegel einsehbar, so reicht das aus
Will ein Vermieter eine Mieterhöhung (hier in Höhe von 15 %) durchsetzen und stützt er sich dabei sowohl auf die ortsübliche Vergleichsmiete als auch auf den „qualifizierten Mietspiegel“, so muss er diesen Mietspiegel dem Erhöhungsschreiben nicht beifügen. Es reicht aus, wenn er darüber informiert, dass der Mietspiegel bei ihm eingesehen werden kann. Kann der Mieter auf diesem Weg prüfen, ob die Forderungen berechtigt sind, so reiche das aus. Auch die Tatsache, dass die Mietpreisspanne des Mietspiegels nicht dargestellt wurde, führe zu keinem anderen Ergebnis. (BGH, VIII ZR 167/20)


Erbschaftsteuer: Auf Immobilien in Kanada müssen nicht "100 Prozent" besteuert werden
Ein Erbe, der vermietete Immobilien in Kanada „vermacht bekommen hat“, muss es nicht hinnehmen, dass das Finanzamt für diese bei der Ermittlung der Erbschaftsteuer den vollen Wert „ansetzt“. Das gelte auch dann, so das Finanzgericht Köln, wenn nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz  nur Mietwohngrundstücke mit 90 Prozent des „gemeinen Wertes“ besteuert werden, wenn sie in Deutschland, in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum liegen. In dieser Ungleichbehandlung sei ein Verstoß gegen die „Kapitalverkehrsfreiheit“ zu sehen. (Der Europäische Gerichtshof wird endgültig entscheiden.)  (FG Köln, 7 K 1333/19)

 

25.11.2021

Eigentumswohnung: Auch Untergemeinschaften müssen "gemeinsame Sache" machen
Besitzt eine Wohnungseigentümergesellschaft eine Wohnanlage aus mehreren Häusern, und hat sie Untergemeinschaften für die einzelnen Häuser gebildet (was erlaubt ist und den Zweck hat, dass die einzelnen Hausgemeinschaften selbst über die Belange ihres Hauses entscheiden können), so gilt das nicht für eine Entscheidung im Rahmen der Gesamt-Jahresabrechnung. In dem konkreten Fall ging es in einer gesamtgemeinschaftlichen Eigentümerversammlung über die Genehmigung einer Abrechnung, in der unter anderem eine Entnahme in Höhe von knapp 19.000 Euro für Architekten- und Planungskosten aus der Instandhaltungsrücklage beschlossen wurde – allerdings ging diese nur auf Kosten zurück, die in einem Haus (Nr. 11) entstanden waren. Die Eigentümer aus Haus 11 wandten sich dagegen – vergeblich. Das Argument der Eigentümer, es fehle der Gesamteigentümergemeinschaft an der Beschlusskompetenz für einen Posten, der nur das Gebäude ihrer Gemeinschaft betreffe, scheiterte. Denn auch bei Untergemein-schaften sei es nötig, eine einheitliche Jahresabrechnung für die gesamte Eigentümergesellschaft zu erstellen und zu beschließen. Ein bloßes Nebeneinander von Teilabrechnungen für die einzelnen Gemeinschaften komme nicht in Betracht, „da Mängel in der Abrechnung in einem einheitlichen Verfahren geklärt werden müssen“. (BGH, V ZR 163/20)


Mietrecht: Wird "stellvertretend" gekündigt, reicht ein "i.A." nicht aus
Zwar kann die Kündigung eines Mietvertrages durch einen Stellvertreter wirksam sein, wenn klar wird, wer der Stellvertreter ist.  Das ist nicht der Fall, wenn die Kündigung mit „i.A.“ unterschrieben wird und im Text des Kündigungsschreibens ein Bevollmächtigter nicht erwähnt wird. In dem konkreten Fall hatte eine Mieterin ein Kündigungsschreiben erhalten, bei dem zwar der Briefbogen des Vermieters benutzt, dieser jedoch von einer anderen Person mit „i.A.“ unterschrieben wurde. Außerdem war der Text in der „wir-Form“ geschrieben und enthielt keinen Hinweis auf eine Bevollmächtigung. Die Mieterin zog nicht aus – und wurde auf Räumung verklagt - zu Unrecht.  Die Kündigung war wegen der „Nichtbeachtung der Schriftform“ unwirksam. Zwar könne sich ein Vermieter vertreten lassen. Dazu müsse aber die Stellvertretung „offengelegt“ werden.  (LG Wuppertal, 9 T 128/21)


Steuerrecht: Eine Ablöse für ein Wohnrecht ist eine "nachträgliche Anschaffung"
Erbt ein Steuerpflichtiger eine mit einem Wohnrecht belastete Immobilie und beabsichtigt er, nach entgeltlicher Ablösung des Wohnrechts, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, so stellt sich die Frage nach der steuerlichen Qualifizierung der an den Wohnrechtsberechtigten geleisteten Zahlung. Das Niedersächsische Finanzgericht ist der Auffassung, dass eine solche Zahlung zu (nachträglichen) Anschaffungskosten des Grundstücks und nicht zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten führt. In dem konkreten Fall ging es um eine Frau, der als Lebensgefährtin eines jung durch einen Arbeitsunfall ums Leben gekommenen Hauseigentümers, per Testament ein Wohnrecht bis zu ihrem Tod eingeräumt wurde, wobei das Eigentum an die Tochter des Mannes überging. Die Frau zog jedoch weg, die Tochter vermietete das Haus und zahlte 50.000 Euro dafür, dass die Frau das Wohnrecht aufgegeben hatte. Die Tochter durfte diese Summe steuerlich lediglich als „nachträgliche Anschaffungskosten“ in Höhe von zwei Prozent pro Jahr geltend machen.  (Niedersächsisches FG, 2 K 228/19)

 

28.10.2021

Mietrecht: Nach einer Zwangsversteigerung gilt besonderes Kündigungsrecht
Ersteigert ein Eigentümer eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung, so hat er das Recht, den Mietern die Mietverträge zu kündigen. Das gelte auch dann, wenn die vorhandenen Mietverträge eigentlich eine Eigenbedarfskündigung ausschließen. Der Eigentümer hat ein Sonderkündigungsrecht aus dem Zwangsversteigerungsgesetz. Das gelte unabhängig davon, was der vor-herige Vermieter mit den Mietern vereinbart hat. (BGH, VIII ZR 76/20)


Schönheitsreparaturen: Wer in eine bunte Bude einzieht, muss nicht renoviert ausziehen
Ist ein Mieter in eine Wohnung gezogen, in der die Wände zum Teil farbig waren (im Kinderzimmer gab es eine lila/grüne Bordüre, die Wände im Wintergarten waren orange und das Wohnzimmer war cremefarben gestrichen), so muss er beim Auszug auch dann nicht renovieren, wenn die vorhandene Klausel im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen im Grunde wirksam ist. Die "individuelle Dekoration des Vormieters ist ein gewichtiges Indiz für eine unrenovierte Wohnung". Die Farben stellen "deutliche Gebrauchsspuren" dar. (LG Krefeld, 2 S 26/20)


Steuerrecht: Auch kurzeitige Überlassung kann die Steuerfreiheit kosten
Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Verkauft ein Hausbesitzer seine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung wieder, so bleibt der Verkaufsgewinn auch dann steuerfrei, wenn der Eigentümer zwischendurch ausgezogen und unter einer anderen Adresse gemeldet ist. Überlässt der Eigentümer hingegen einem Angehörigen die Wohnung (hier nutzt eine Angehörige die Wohnung – wenn auch wenige Nächte im Jahr – als Zufluchtsmöglichkeit mit, um einer wegen der Alkoholerkrankung des Ehepartners in der gemeinsamen Ehewohnung unerträglich gewordenen Situation zu entfliehen), so liegt eine „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht mehr vor. (BFH, IX R 6/18)

 

22.09.2021

Mietrecht: Die Nutzung als Zweitwohnung ist keine Zweckentfremdung
Nutzt eine Mieterin ihre Wohnung lediglich als Zweitwohnung, so ist das kein Grund für den Vermieter, den Mietvertrag zu kündigen. Besteht ein unbefristeter Mietvertrag, so behält der seine Gültigkeit. Der Vermieter kann nicht argumentieren, es handele sich bei dieser Nutzung um eine Zweckentfremdung. Das gelte jedenfalls dann, wenn die vermieteten vier Wände trotz der seltenen Nutzung nicht "vernachlässigt" werden.  (LG Berlin, 63 S 19/20)


Steuerrecht: Auch mit "Homeoffice" bleibt "Selbstgenutztes" steuerfrei
Verkauft eine Lehrerin eine selbstgenutzte Eigentumswohnung weniger als zehn Jahre nach der Anschaffung (= "Spekulationsfrist") mit einem Gewinn in Höhe von knapp 100.000 Euro, so wird auch dann keine Spekulationssteuer fällig, wenn sie einen Raum als "häusliches Arbeitszimmer" steuerlich abgesetzt hat. Ein anteiliges, privates Veräußerungsgeschäft in Bezug auf das "Homeoffice" liege nicht vor, so der Bundesfinanzhof. Hier sollten wegen des Flächenanteils des Arbeitszimmers in Höhe von 10 Prozent auch knapp 10.000 Euro versteuert werden - mussten aber nicht: "Auch bei einer nahezu ausschließlichen Nutzung des in die häusliche Sphäre eingebundenen Arbeitszimmers für betriebliche/berufliche Tätigkeiten kann daher unterstellt werden, dass es im Übrigen - also zu weniger als 10 Prozent - zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird." (BFH, IX R 27/19)


Grundsteuer: Bei einem Vorkaufsrecht geht das "wirtschaftliche Eigentum" später über
Grundsätzlich ist es so, dass bei einem Grundstücksverkauf der Käufer erst mit Beginn des Jahres zur Grundsteuer herangezogen werden kann, das auf das Jahr folgt, in dem der Kaufvertrag geschlossen worden ist. Für das laufende Jahr bleibt der Verkäufer zahlungspflichtig. Wurde ein Vorkaufsrecht vereinbart, so ist derjenige, dem diese Recht eingeräumt worden ist, erst dann zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet, wenn ihm das "wirtschaftliche Eigentum" tatsächlich zuzurechnen ist. Der Käufer "erlangt wirtschaftliches Eigentum regelmäßig erst ab dem Zeitpunkt, ab dem er (...) über das Grundstück verfügen kann". (BFH, II R 44/17)

 

11.08.2021

Nachbarrecht: Verschattung einer Photovoltaikanlage ist hinzunehmen
Hält ein bauwilliger Nachbar eines Hausbesitzers die bauordnungsrechtlichen Abstände ein, so muss der Hausbesitzer es hinnehmen, wenn das geplante neue Gebäude (hier ging es um ein Zweifamilienhaus mit einer Doppelgarage) seine Photovoltaikanklage auf dem Dach „in den Schatten stellt“. Es liege keine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme vor, wenn eine „unzumutbare Verschattung“ nicht festgestellt werden könne, so das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen. „Werden die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen (…) gegenüber einem mit einer Photovoltaikanlage ausgerüsteten Gebäude eingehalten, sei eine vorhabenbedingte teilweise Verschattung der Anlage grundsätzlich nicht als Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot zu werten.“  (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 7 B 1616/20)


Verwaltungsrecht: Vegetarische Grundstückseigentümer dürfen Jagd verbieten lassen
Grundstückseigentümer können durchsetzen, dass auf ihren Grundstücken die Jagd verboten wird. Das gilt zumindest dann, wenn sie glaubhaft machen, als Vegetarier die Jagd und das Hetzen sowie das Töten von Tieren auf ihren Grundstücken aus ethischen Gründen abzulehnen. In dem konkreten Fall ging es um teilweise nicht zusammenhängende Grundstücke innerhalb eines gemeinschaftlichen Jagdbezirks, weshalb die Bewegungsjagd in dem Bezirk an sich nicht zum Erliegen kommt. Das sei auch Voraussetzung, da bei Vorkommnissen wie zum Beispiel ein Ausbruch der Schweinepest oder bei übermäßigen Wildschäden gejagt werden muss. (VG Koblenz, 1 K 251/20)


Eigenbedarfskündigung: Im ersten Schreiben müssen noch keine Details stehen
Kündigt ein Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, so muss er im Kündigungsschreiben lediglich angeben, für welchen Angehörigen er die Wohnung benötigt und welches Interesse damit verbunden ist. Weitere Details muss das Schreiben nicht enthalten. In dem konkreten Fall ging es um eine 62 Quadratmeter große Wohnung, die der Eigentümer für seinen Sohn „freischaffen“ wollte, der einen größeren Wohnraumbedarf hatte und insbesondere für seine regelmäßigen Home-Office-Tätigkeiten ausreichend Platz benötigte. Der Mieter akzeptierte die Kündigung nicht, weil das Kündigungsschreiben nicht „detailliert“ genug gewesen sei. Der Bundesgerichtshof sah das anders. Das Kündigungsschreiben habe alle gesetzlich vorgeschriebenen Fakten enthalten. Mieter, die sich nicht als ausreichend geschützt ansehen, könnten in einem etwaigen Prozess dann vortragen, was an der Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht in Ordnung sei - und beweisen.  (BGH, VIII ZR 346/19)

 

19.07.2021

Gewerbemiete/Umsatzsteuer: Nur was "offen" ausgewiesen ist, darf auch abgezogen werden
Ist der Mieter einer gewerblichen Immobilie als Unternehmer vorsteuerabzugsberechtigt, so optieren Vermieter meist zur Umsatzsteuerpflicht. Für den Mieter hat das den Vorteil, dass er die Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen kann. Dafür ist allerdings Voraussetzung, dass eine "ordnungsgemäße Rechnung vorliegt, in der die zu zahlende Umsatzsteuer offen ausgewiesen ist". In dem konkreten Fall überwies der Mieter die Miete regelmäßig auf Grundlage des Mietvertrages in einer Summe, ohne dass der konkrete Umsatzsteuerbetrag an irgendeiner Stelle im Vertrag oder bei der Überweisung separat ausgewiesen wurde. Das Finanzamt musste den Vorsteuerabzug des Mieters nicht akzeptieren. Das gelte auch dann, wenn der Vermieter später eine "korrekte Dauerrechnung" mit allen erforderlichen Angaben erstellt und darin der Vermerk "rückwirkend ab Vertragsbeginn" zu finden ist. (FG Münster, 15 K 2680/18)


Werbungskosten: Auch bei vergünstigter Vermietung darf der Mietspiegel genommen werden
Wird eine Wohnung an einen Angehörigen vermietet, so kann der Vermieter die Werbungskosten für die Wohnung auch dann zu 100 Prozent geltend machen, wenn er "nur" mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete (Kaltmiete plus Betriebskosten, die umgelegt werden dürfen) nimmt. Für die Ermittlung der Miete wird meist der örtliche Mietspiegel hinzugezogen. Das dürfe auch dann gelten, wenn ein Mann eine Wohnung vergünstigt an seine Tochter und eine zweite an einen "Fremden" vermietet. In dem konkreten Fall vor dem Bundesfinanzhof ging es um zwei 57 Quadratmeter große Wohnungen eines Eigentümers. Eine Wohnung vermietet er für 300 Euro (+ 70 € Nebenkostenpauschale) an seine Tochter; die andere für 500 Euro (+ 78 € Nebenkostenpauschale) an einen Fremden. Trotz der daraus resultierenden "Mietquote" für die Angehörige von nur 64,01 Prozent, dürfen die abziehbaren Werbungskosten nicht beschnitten werden - vorausgesetzt, die Rechnung mit dem Mietspiegel ergibt mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete. (BFH, IX R 7/20)


Eigentumswohnung: Der Schuldner darf auch namentlich erwähnt werden
Das Landgericht Oldenburg hat entschieden, dass der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage in dem Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung die Namen der Eigentümer nennen darf, die mit Zahlungen von Hausgeld in Rückstand sind. Das müsse nicht anonymisiert werden. Auch die Höhe des Rückstands dürfe erwähnt werden. Der Verwalter muss sich nicht darauf beschränken lassen, die Informationen nur auf etwaige Nachfrage in der Versammlung selbst bereitzuhalten. Das Gericht: „Denn um das Risiko einer gerichtlichen Inanspruchnahme eines säumigen Zahlers abschätzen zu können, ist es nicht nur erforderlich die Höhe des Rückstandes zu kennen, sondern auch die Person des Schuldners im Vorfeld zu wissen. Denn nur wenn auch die Personen bekannt ist, sind die Umstände des Einzelfalls bekannt und die Eigentümer können eine Entscheidung treffen, ob der rückständige Betrag eingeklagt oder gestundet werden soll“.  (LG Oldenburg, 5 S 50/20)

 

07.06.2021

Mietrecht: Eine mündliche Aufhebung muss bewiesen werden
Zieht eine Frau Mitte eines Monats in ein Seniorenheim und läuft ihr Mietvertrag mit dem Vermieter noch bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach dem Auszug, so muss sie auch für die beiden Folgemonate die Miete zahlen, in denen sie nicht mehr in der Wohnung lebt. Die Behauptung, sie habe mit dem Vermieter einen mündlichen Aufhebungsvertrag geschlossen, reiche nicht, um sich von der Zahlung zu befreien. Sie müsse einen solchen schon belegen können. Auch die Tatsache, dass der Vermieter bereits vor Ablauf der Mietzeit Handwerker zwecks Renovierungsarbeiten in die Wohnung ließ, ändere nichts an der Zahlungsverpflichtung. Belegt der Vermieter, dass er die Wohnung "jederzeit der Mieterin wieder zur Verfügung hätte stellen können", so hat er Anspruch auf die Mietzahlung. (LG Koblenz, 6 S 188/20)


Mietrecht: Eine starke Depression kann die Schuld abschwächen
Zahlt ein Mieter drei Monate lang keine Miete, so ist das üblicherweise ein berechtigter Grund für den Vermieter, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug fristlos zu kündigen. Stellt sich aber heraus, dass der Mieter (der bereits 15 Jahre lang in der Wohnung lebt und die Miete stets bezahlt hat) schwer depressiv ist und in der Phase, in der er nicht gezahlt hatte, seiner freiberuflichen Tätigkeit nicht nachgehen konnte und wegen der Schwere der Krankheit auch nicht in der Lage war, Ämter zu kontaktieren (wie etwa das Jobcenter, um Aufstockungsleistungen oder andere Hilfe zu beantragen), so kann dies das Mietverhältnis "retten". Der Vermieter darf in einem solchen Fall nicht kündigen, weil die Pflichtverletzung des Mieters mit Blick auf die Depression in einem "milderen Licht" erscheine. (AG Münster, 9 C 127/19)


Verwaltungsrecht/Nachbarrecht: Eine Shisha-Bar in einem Mischgebiet stört nicht wesentlich
Bewohner, die in einem so genannten Mischgebiet leben (hier gab es neben dem Wohnhaus des Anliegers, eine Apotheke, ein Kebab-Haus, eine Bäckerei, eine Eisdiele sowie Einzelhändler), können nicht verhindern, dass eine leerstehende Immobilie, die in der Vergangenheit gastronomisch betrieben wurde, als Shisha-Bar dient. Damit würden nachbarschützende Vorschriften nicht verletzt. In einem solchen „faktischen Mischgebiet“ sei eine Shisha-Bar allgemein zulässig. Sie bewege sich im Störungsfaktor mit ihrer besonderen Form des Rauchkonsums zwischen einer Schank- und Speisewirtschaft. Weil sie weitere Freizeitangebote nicht biete, störe sie nicht wesentlich sei damit mischgebietsverträglich. (VG Koblenz, 4 K 694/20) 

 

17.05.2021

Mietrecht: Das hohe Alter allein lässt einen Eigenbedarf nicht wegfallen
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Mieterin sich nicht allein darauf berufen kann, "über 80 Jahre alt zu sein", um einer Eigenbedarfskündigung zu widersprechen. Es müssten beide Seiten (also auch die Interessen des Vermieters) "explizit" berücksichtigt werden. Nur auf das Alter der Mietpartei zu schauen, sei nicht gerechtfertigt. Es müssten alle Aspekte einbezogen werden. (BGH, VIII ZR 68/19)


Grunderwerbsteuer: Nach vier Jahren ist der Zug abgefahren
Wird für den Kauf eines „umfangreichen Grundvermögens“ (hier ging es um eine Immobilie, die rund 50 Millionen Euro kostete) noch im selben Jahr ein Grundsteuerbescheid festgesetzt, so kann dieser auch nicht rückwirkend geändert werden, wenn es einen Vergleich mit dem Verkäufer gab, nach dem ein Teil des Kaufpreises zurückgezahlt werden musste (der Kaufpreis damit also rückwirkend gemindert wurde). Das gelte jedenfalls dann, wenn der Änderungsantrag erst mehr als vier Jahre nach dem Vergleich gestellt worden ist. Und das auch dann, wenn der Preis aufgrund des Vergleichs innerhalb von nur zwei Jahren nach dem Kaufvertrag herabgesetzt worden ist. Die vierjährige Festsetzungsfrist war abgelaufen. (BFH, II R 15/18)


Steuerrecht: Eine Kaserne ohne Wärme und Wasser ist "unbebaut"
Bei Grundstücken kommt es bei der Wertermittlung meist auf die Einheitswerte an, die sich aus dem Bewertungsgesetz ergeben, in dem insbesondere zwischen "bebauten" und "unbebauten" Grundstücken unterschieden wird. Diese Einordnung hat Einfluss auf die Höhe der zu leistenden Abgabe. In einem Fall vor dem Finanzgericht Münster ging es konkret um eine alte Kaserne, die von einem Mann zunächst ge- und kurze Zeit später wieder verkauft wurde. Der Investor ging für die Berechnung der Grund- und Gewerbesteuer davon aus, dass es sich um ein "unbebautes" Grundstück gehandelt hatte, weil Wasser- und Wärmeversorgung seit Stilllegung der Kaserne gekappt waren (was günstiger für ihn war). Das Finanzgericht gab ihm Recht. Zwar biete die Kaserne "unstrittig durch ihre räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse und gestatte den Aufenthalt von Menschen". Auch sei sie "fest mit dem Boden verbunden und standfest". Aber sie war wegen der fehlenden Wasser- und Wärmeversorgung nicht "bestimmungsgemäß nutzbar". (FG Münster, 3 K 1765/18)

 

19.04.2021

Grunderwerbsteuer: Die Instandhaltungsrücklage darf nicht (mehr) ausgesondert werden
Beim Kauf von Wohnungseigentum darf der "mitgekaufte" Anteil an der Instandhaltungsrücklage (also an dem Verwaltungsvermögen für Instandhaltungen und -setzungen, das von der Eigentümergemeinschaft "zusammengetragen" worden ist) bei der Bemessung der zu zahlenden Grunderwerbsteuer nicht (mehr) außen vor bleiben. Denn bei einem Eigentümerwechsel bleibt das Verwaltungsvermögen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft, während die Eigentümer selbst über "ihren" Anteil nicht frei verfügen können. Das gelte auch bei Zwangsversteigerungen. Dadurch steigt im Regelfall die Grunderwerbsteuer. (BFH, II R 49/17)


Schönheitsreparaturen: 126 Dübellöcher sind zu viel
Zwar hat ein Mieter das Recht, während seiner Mietzeit die Wohnung nach seinen individuellen Vorstellungen zu gestalten. Allerdings dürfe das bestimmte Grenzen nicht übersteigen. Hinterlässt ein Mieter nach zwölf Jahren eine Wohnung, ohne Schönheitsreparaturen vorzunehmen (er war dazu nicht verpflichtet, weil die entsprechende Klausel in der Zwischenzeit unwirksam geworden ist), und hinterlässt er 126 Dübellöcher sowie eine kräftige Latexfarbe an den Wänden (obwohl er die Wohnung komplett "weiß" renoviert vorgefunden hatte), so darf der Vermieter für die Beseitigung dieser "Individualisierungen" gegen die Ansprüche des Mieters aufrechnen. Dübellöcher seien zu verschließen und kräftige Farben an den Wänden und Decken müssen beim Auszug beseitigt werden. Auch, wenn der Mieter während der Mietzeit anbringen darf, "was er will" und streichen kann, "wie er möchte". (LG Wuppertal, 9 S 18/20)


Nachbarrecht: Ein "freier Blick" muss nicht für immer bleiben
Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen hat entschieden, dass ein Hauseigentümer keinen Anspruch darauf hat, dass ihm Freiflächen bleiben, die "von Blicken Dritter entzogen sind". Wird ein Haus in der Nachbarschaft gebaut, und kommt es dadurch zu einer "Einsichtsmöglichkeit" auf das Grundstück des Hauseigentümers (zum Beispiel durch die Fenster oder von einem Balkon), so sei der Blick von dort auch dann nicht automatisch "rücksichtslos", wenn ein Ruhebereich des Mannes eingesehen werden kann. (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 10 A 179/20)

 

15.03.2021

Verwaltungsrecht: Medizintouristen stehlen der allgemeinen Bevölkerung Wohnraum
Die Vermietung einer Eigentumswohnung an so genannte Medizintouristen ist untersagt. Das hat das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen entschieden. Es liege eine unzulässige Zweckentfremdung einer Mietwohnung vor, wenn diese Wohnung an Angehörige von Personen für die Zeit vermietet wird, in der sich die Patienten in der Stadt medizinisch behandeln lassen. In dem konkreten Fall ging es um eine Wohnung, die regelmäßig für mehrere Monate an Personen aus dem arabischen Raum vermietet wurde. Die Behörde durfte diese ordnungswidrige Nutzung der Wohnung untersagen. Die Eigentumswohnung werde nicht zu Wohnzwecken vermietet. Es sei den Mietern nicht um das Wohnen in der Stadt gegangen, sondern um ein vorübergehendes Unterkommen im Rahmen und zum Zwecke einer medizinischen Behandlung. Dadurch werde der allgemeinen Bevölkerung unzulässigerweise Wohnraum genommen. (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 14 A 4304/19)


AfA: Hat sich die Abschreibung bis zum Verkauf nicht ausgewirkt, so bleibt's dabei
Auch für Immobilien im Ausland gilt grundsätzlich: Wer sie innerhalb von zehn Jahren nach Herstellung oder Anschaffung wieder verkauft, der realisiert damit ein privates Veräußerungsgeschäft (was nicht gilt, wenn die Immobilie selbst bewohnt wird). Als Gewinn oder Verlust aus einem Verkauf wird die Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungskosten sowie den Werbungskosten zugrunde gelegt, wobei die Abschreibungen für Abnutzung (AfA) diese Kosten mindern, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen wurden. Gibt es jedoch mit dem Land, in dem die Immobilie steht, ein Doppelbesteuerungsabkommen (hier war das mit Großbritannien der Fall), so dass sich die Afa nicht auf die (inländische) Steuerbemessungsgrundlage ausgewirkt hatte, so darf sie dann auch bei einem Verkauf nicht einfließen. (BFH, VIII R 37/16)


Mietrecht: Auch "zugestellte" Wohnung darf nicht gekündigt werden
Auch wenn eine Mieterin die Wohnung derart zustellt, dass einzelne Räume nur noch beschränkt betreten werden können, ist das weder ein Grund für eine fristlose noch für eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages. Der Vermieter kann nicht argumentieren, er müsse nicht warten, bis die Wohnung vermüllt oder von Ungeziefer befallen ist. Er habe kein "berechtigtes Interesse" an einer Kündigung, so das Landgericht Münster, da - "mangels konkreter Gefahr für die Mietsache oder des Ausgehens von Belästigungen von ihr - keine Vertragspflichtverletzung durch den Mieter und auch keine vertragswidrige Nutzung vorliegt". In dem konkreten Fall hatte die Frau zwar eine "grenzwertige Ansammlung" von (Alt-)Papier, Textilien und Erinnerungsstücken angehäuft. Allerdings bewegte sich das noch im Rahmen des "Bewohnens" einer Mietwohnung. Das gelte insbesondere dann, wenn ein Sachverständigengutachter weder Schimmel noch andere Verunreinigungen entdecken konnte. (LG Münster, 1 S 53/20)

 

18.02.2021

Grundstücksbewertung: Bei der Auswahl des Gutachters gibt's keine freie Hand
Soll der Wert einer Immobilie bestimmt werden (zum Beispiel bei einer Schenkung oder Erbschaft), so kann das nach dem Vergleichswert-, dem Ertragswert- oder dem Sachwertverfahren geschehen. Dazu gibt es die Möglichkeit, einen Gutachter zu bestellen, der die Immobilie bewertet. Dabei ist der Bundesfinanzhof der Auffassung, dass das Gutachten "entweder durch den örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erstellt sein" müsse. (BFH, II R 9/18)


Mietrecht: Wenn aus Mietern Eigentümer werden, sind Maklerkosten keine "Kündigungsfolgeschäden"
Können Mieter grundsätzlich so genannte Kündigungsfolgeschäden gegenüber dem Vermieter geltend machen (hier ging es zum einen um eine ungerechtfertigte Kündigung wegen Eigenbedarfs und zum anderen um eine Vertragsverletzung des Vermieters, die den Mieter berechtigte, fristlos zu kündigen), so fallen darunter nicht Maklerkosten, die den ehemaligen Mietern für das Suchen (und Finden) von künftig bewohntem Eigentum entstanden sind. Denn die Mieter haben mithilfe des Maklers nicht nur ihren Besitzverlust an der bisherigen Wohnung ausgeglichen, sondern "im Vergleich zu ihrer bisherigen Stellung" eine andere (als Eigentümer) eingenommen. (In dem Fall der unrechtmäßigen Eigenbedarfskündigung ging es um rund 30.000 € Maklercourtage, in dem anderen um knapp 13.000 €.) (BGH, VIII ZR 238/18; VIII ZR 371/18)


Umsatzsteuer: Miete und Nebenkosten sind gleichermaßen zu behandeln
Zahlen die gewerblichen Mieter eines Gewerbeimmobilienvermieters die Mieten zuzüglich Umsatzsteuer, so ist davon auszugehen, dass auch die umlagefähigen Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu leisten sind. Die Nebenkosten seien nicht nur durchlaufende Kosten, sondern sie seien "eigener Aufwand des Vermieters und deren Umlage Teil der Gesamtmiete". Die Gebrauchsüberlassung und die Nebenleistungen des Vermieters sind als eine - auch umsatzsteuerrechtlich - einheitliche Leistung an den Mieter anzusehen.  (BGH, XII ZR 6/20)

 

Archiv

Erbschaftsteuer: Wer nach sieben Jahren abreißt und auszieht, muss bezahlen
Bleibt die Tochter nach dem Tod des Vaters in dem gemeinsam bewohnten Haus wohnen, so muss sie - erbt sie das Haus (als Alleinerbin) - dafür keine Erbschaftsteuer abführen. Das gilt jedenfalls dann (auch überlebende Ehepartner profitieren von diesem Steuerprivileg), wenn sie mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen bleibt. Zieht die Tochter jedoch sieben Jahre nach dem Tod des Vater aus, so kann das Finanzamt rückwirkend noch die Steuer erheben. Ihre Begründung, der Auszug sei "zwingend notwendig" geworden, weil das Haus unbewohnbar wurde und inzwischen auch abgerissen ist, zog nicht (weil sie die behaupteten Mängel nicht belegen konnte). Kann sie auch mit anderen Argumenten nicht punkten (unter anderem sprach sie von einem Hüftleiden, das ihr das Treppensteigen erschwert und von einer "Angststörung vor Operationen", so dass ihr dieses Leid auch nicht genommen werden könne), so muss sie die Steuer abführen.  (FG Düsseldorf, 4 K 3120/18 Erb)
 

Mietminderung: "Unregelmäßiger" Lärm bringt 10 Prozent
Auch wenn eine Mietwohnung einen "moderaten Preis" hat (hier zahlte die Mieterin knapp 5,00 € kalt pro Quadratmeter), muss die Bewohnerin es nicht hinnehmen, dass Mitmieter die Nachtruhe durch lautes Poltern und Herumtrampeln, durch Musik und durch Türen schlagen sowie durch Schreien und Streiten empfindlich stören. Der Vermieter kann nicht argumentieren, dass es nach einer pauschalen Stellungnahme der Hausverwaltung "keine besonderen Vorkommnisse im Zusammenhang mit Ruhestörung oder Störung der allgemeinen Ordnung" gegeben habe. Die Mieterin darf die Miete mindern (hier in Höhe von 10 %).  (AG Bergheim, 23 C 147/12)
 

Steuerrecht: Umwandlung in ein Bruchteilseigentum ist nicht immer schädlich
Heben Erben (hier ging es um zwei Schwestern, die von den Eltern erbten) die Erbengemeinschaft (zu der auch ein Hausgrundstück gehörte) auf und wandeln sie das Gesamteigentum in „Bruchteilseigentum“ um, damit anschließend eine der beiden den hälftigen Grundstücksanteil kaufen kann (hier zu einem Preis von etwas mehr als 30.000 €), so muss die Käuferin dafür keine Grunderwerbsteuer abführen. Das Finanzamt war der Auffassung, dass die Steuerbefreiung nur für den Erwerb des Bruchteilseigentums von der Erbengemeinschaft gelten könne - nicht für den gesondert zu beurteilenden Erwerb des Miteigentumsanteils von der Schwester. Das Gericht widersprach dem. Denn es sei tatsächlich kein Bruchteilseigentum an dem Grundstück gebildet worden. (Es gab hier keine Auflassung und keine Eintragung beider Schwestern ins Grundbuch. Die Käuferin wurde ohne Zwischenschritt ins Grundbuch eingetragen.) (FG Münster, 8 K 809/18)

 

Mietrecht: Der Vermieter muss beweisen, ob der Mieter etwas eingebaut hat oder nicht
Zieht ein Mieter (hier nach mehr als 55 Jahren) aus einer Mietwohnung aus, so kann der Vermieter in Grundsatz verlangen, dass der Mieter von ihm vorgenommene Einbauten wieder entfernt. Kann der Vermieter aber nicht beweisen, dass der Mieter tatsächlich für die Einbauten verantwortlich ist, so kann er keinen Schadenersatz (hier forderte er 1.500 €) vom ausgezogenen Mieter verlangen, wenn er selbst tätig wird. In dem konkreten Fall vor dem Amtsgericht Herne hatte der Mieter behauptet, die vergilbte Styropor-Verkleidung an der Decke hätte einer der vorherigen Eigentümer angebracht (die Wohnung wechselte in 5 Jahrzenten mehrfach den Eigentümer). Das Gericht glaubte dem Mieter, dass er die Verkleidungen nicht angebracht habe. Im Zweifel müsse der Vermieter beweisen, dass die Styroportafeln vom Mieter angebracht wurden. Das konnte er nicht. (AG Herne, 5 C 145/19)


Verwaltungsrecht/Nachbarrecht: Wein trinken und Wasser predigen geht nicht
Ein Grundstückseigentümer kann sich auch dann nicht gegen eine Baugenehmigung wehren, die einem Nachbarn von der Baubehörde ausgestellt wurde, wenn in den Plänen geltende Abstandsflächen nicht eingehalten wurden, er selbst aber bereits im selben Umfang Abstände nicht eingehalten hat. Es entspricht dem allgemeinen Rechtsverständnis, dass jemand sich nicht gegen Beeinträchtigungen zur Wehr setzen könne, die er zuvor selbst ähnlich verursacht hat. Erst aus der Störung des nachbarlichen Gleichgewichts und nicht schon aus der Abweichung von öffentlich-rechtlichen Normen ergebe sich der Abwehranspruch des Nachbarn. (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 7 A 1510/18)


Steuerrecht: Erschließungsbeiträge können nicht abgezogen werden
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass Grundstückseigentümer die an die Gemeinde gezahlten Erschließungsbeiträge für eine Straße nicht als Handwerkerkosten vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen dürfen. In dem konkreten Fall ging es um Asphaltierungsarbeiten auf einer Straße, für die ein Hauseigentümer Erschließungsbeiträge zahlen musste. Er setzte diese als "Handwerkerkosten" in der Steuererklärung an - vergeblich. Der BFH sieht darin keine grundstücksbezogenen Arbeiten. Eine solche Zuordnung zum Haushalt ist jedoch Voraussetzung für den "Handwerkerbonus". (BFH, VI R 50/17)

 

Schenkungsteuer: Zins- und Tilgungsleistungen dürfen nicht abgezogen werden
Schenkt eine Frau ihrem Sohn ihren vermieteten Grundbesitz und behält sie sich ein lebenslängliches und unentgeltliches Nießbrauchsrecht vor, so darf der Mann zwar den Wert des Nießbrauchs von der Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Schenkungsteuer abziehen (wodurch die Zahlung geringer ausfällt). Allerdings muss er die Zins- und Tilgungsleistungen, die weiterhin seine Mutter bezahlt, davon ausnehmen. Das gelte auch dann, wenn er diese Verbindlichkeiten "dinglich" übernommen hatte. Ist er aber weder rechtlich noch tatsächlich mit den Zahlungen belastet, so müssen sie bei der Ermittlung des Nießbrauchs unberücksichtigt bleiben. (FG Münster, 3 K 722/16)


Mietrecht: Vier Wochen Corona-Zwangsschließung reichen nicht für Zahlungsstopp
Hat ein Einzelhändler seinen Laden für knapp viereinhalb Wochen in der Corona-bedingten Lockdown-Phase schließen müssen, so hat er nicht das Recht, die Zahlungen für die Gewerbemiete einzustellen. Die behördliche Anordnung, dass das Geschäft wegen der Pandemie vorübergehend geschlossen werden musste, falle in den Risikobereich des Mieters. Es liege kein Mangel vor, für den der Vermieter zur Verantwortung hätte gezogen werden können. Auch könne der Mieter nicht verlangen, dass der Vermieter eine "Vertragsanpassung wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage" hätte vornehmen müssen. Dafür dauerte die Zwangsschließung nicht lange genug. (LG Heidelberg, 5 O 66/20)


Verwaltungsrecht/Nachbarrecht: Wärmepumpen dürfen Nachbarn "auf die Pelle rücken"
Das Verwaltungsgericht Mainz hat entschieden, dass Luftwärmepumpen nach dem Abstandsflächenrecht (hier in Rheinland-Pfalz) keinen vorgegebenen Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten müssen. In dem konkreten Fall konnte sich ein Grundstücksbesitzer durchsetzen, der eine solche Pumpe in einer Entfernung von etwas weniger als zwei Metern zum Nachbargrundstück errichtet hatte und dem deswegen behördlich aufgetragen worden ist, die Pumpe so zu versetzen, dass ein Abstand von drei Metern zum Nachbarn eingehalten wird. Diese Auflage musste nicht erfüllt werden. Außerhalb von Gebäuden installierte Luftwärmepumpen unterfallen nicht den Abstandsflächenregelungen. Denn sie sind weder als Gebäude einzustufen, noch gehen von ihnen im Regelfall wegen der geringen Größe Beeinträchtigungen wie von Gebäuden aus. (VG Mainz, 3 K 750/19)

 

Mietrecht: Vor der Schlüsselrückgabe besser keine Mauern einreißen
Erklärt sich eine Mieterin dazu bereit, für die Zeit, in der ihre Wohnung umfassend renoviert werden soll, in eine Erdgeschosswohnung zu ziehen, so darf der Vermieter nicht eigenmächtig mit den Arbeiten in der Wohnung beginnen (lassen), wenn sich die Mieterin nach Besichtigung der Ersatzwohnung weigert, wegen erheblicher Mängel dort einzuziehen. Weil die Wohnung der Mieterin verschlossen war und sie die Schlüssel nicht herausgeben wollte, verschaffte sich der Vermieter Zugang, indem er eine Wand durchbrechen ließ. Innenwände und eine Deckenkonstruktion wurden entfernt. Die Mieterin konnte sich per einstweiliger Verfügung durchsetzen. Das Gericht erkannte sowohl eine verbotene Eigenmacht des Vermieters als auch eine Besitzstörung der Mieterin. Die Frau hat Anspruch auf Schadenersatz. (AG Köln, 222 C 84/20)


Werbungskosten: Ein Stellplatz gehört steuerlich nicht zur Unterkunft
Wer aus betrieblichen oder beruflichen Gründen einen weiteren Hausstand neben seiner Hauptwohnung unterhält, der kann die dadurch bedingten Mehrkosten als Betriebsausgaben vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen. Dabei gilt für die Kosten der Unterkunft eine Grenze in Höhe von 1.000 Euro monatlich. Darunter fallen beispielweise die Anschaffungskosten für ein Fernsehgerät oder für einen privat genutzten Computer. Nicht in die Grenze von 1.000 Euro einzubeziehen sind Mieten für einen Kfz-Stellplatz oder für eine Garage am Ort des zweiten Hausstandes. Das Finanzgericht des Saarlandes hat entschieden, dass weder Stellplatz noch Garage steuerlich zur Unterkunft gehören. (FG des Saarlandes, 2 K 1251/17)


Grunderwerbsteuer: Trotz Kaufvertragsrückabwicklung kein Geld zurück
Gibt es über den Kauf einer Eigentumswohnung nach der Fertigstellung Streit zwischen Verkäufer und Käufer darüber, ob die Wohnung tatsächlich die angegebene Quadratmeterzahl aufweist, so kann der Käufer die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer auch dann nicht zurückverlangen, wenn der Kaufvertrag im Rahmen eines Vergleichs rückabgewickelt wird. Zwar sieht das Gesetz vor, dass die Steuer erstattet werden muss, wenn innerhalb von zwei Jahren rückabgewickelt wird - oder auch noch nach Ablauf dieser Frist, wenn ein "schwerer und unbehebbarer Mangel" festgestellt wird. Hier waren die zwei Jahre verstrichen und der Mangel stellte sich letztlich - gutachterlich ermittelt - mit einer Abweichung in Höhe von lediglich knapp fünf Prozent als nicht erheblich heraus. (Erst ab einer Differenz in Höhe von 10 % ist von einer Erheblichkeit auszugehen.) (BFH, II R 4/18)

 

Mietrecht: Vor der Schlüsselrückgabe besser keine Mauern einreißen
Erklärt sich eine Mieterin dazu bereit, für die Zeit, in der ihre Wohnung umfassend renoviert werden soll, in eine Erdgeschosswohnung zu ziehen, so darf der Vermieter nicht eigenmächtig mit den Arbeiten in der Wohnung beginnen (lassen), wenn sich die Mieterin nach Besichtigung der Ersatzwohnung weigert, wegen erheblicher Mängel dort einzuziehen. Weil die Wohnung der Mieterin verschlossen war und sie die Schlüssel nicht herausgeben wollte, verschaffte sich der Vermieter Zugang, indem er eine Wand durchbrechen ließ. Innenwände und eine Deckenkonstruktion wurden entfernt. Die Mieterin konnte sich per einstweiliger Verfügung durchsetzen. Das Gericht erkannte sowohl eine verbotene Eigenmacht des Vermieters als auch eine Besitzstörung der Mieterin. Die Frau hat Anspruch auf Schadenersatz. (AG Köln, 222 C 84/20)


Werbungskosten: Ein Stellplatz gehört steuerlich nicht zur Unterkunft
Wer aus betrieblichen oder beruflichen Gründen einen weiteren Hausstand neben seiner Hauptwohnung unterhält, der kann die dadurch bedingten Mehrkosten als Betriebsausgaben vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen. Dabei gilt für die Kosten der Unterkunft eine Grenze in Höhe von 1.000 Euro monatlich. Darunter fallen beispielweise die Anschaffungskosten für ein Fernsehgerät oder für einen privat genutzten Computer. Nicht in die Grenze von 1.000 Euro einzubeziehen sind Mieten für einen Kfz-Stellplatz oder für eine Garage am Ort des zweiten Hausstandes. Das Finanzgericht des Saarlandes hat entschieden, dass weder Stellplatz noch Garage steuerlich zur Unterkunft gehören. (FG des Saarlandes, 2 K 1251/17)


Grunderwerbsteuer: Trotz Kaufvertragsrückabwicklung kein Geld zurück
Gibt es über den Kauf einer Eigentumswohnung nach der Fertigstellung Streit zwischen Verkäufer und Käufer darüber, ob die Wohnung tatsächlich die angegebene Quadratmeterzahl aufweist, so kann der Käufer die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer auch dann nicht zurückverlangen, wenn der Kaufvertrag im Rahmen eines Vergleichs rückabgewickelt wird. Zwar sieht das Gesetz vor, dass die Steuer erstattet werden muss, wenn innerhalb von zwei Jahren rückabgewickelt wird - oder auch noch nach Ablauf dieser Frist, wenn ein "schwerer und unbehebbarer Mangel" festgestellt wird. Hier waren die zwei Jahre verstrichen und der Mangel stellte sich letztlich - gutachterlich ermittelt - mit einer Abweichung in Höhe von lediglich knapp fünf Prozent als nicht erheblich heraus. (Erst ab einer Differenz in Höhe von 10 % ist von einer Erheblichkeit auszugehen.) (BFH, II R 4/18)

 

Mietrecht: Der Keller darf nicht einfach "doppelt" vermietet werden
Das Amtsgericht Brühl hat entschieden, dass einem Mieter eine Mietminderung zusteht, wenn sein mitgemieteter, allerdings nicht genutzter Keller, „doppelt vermietet“ wird. Auch kann der Mieter Auskunft darüber verlangen, ab welchem Zeitpunkt die Doppelvermietung stattfand, um die Höhe für die Minderung ermitteln zu können. In dem konkreten Fall hatte der Mieter mehr als ein halbes Jahr seinen Kellerraum nicht aufgesucht, bevor er bemerkte, dass das Schloss ausgetauscht worden war und seine Gegenstände nicht mehr dort standen. Die Vermieterin gab an, keine Auskunft erteilen zu können, da zwischenzeitlich die Hausverwaltung gewechselt hatte und die Unterlagen der ehemaligen Hausverwaltung nicht mehr zur Verfügung stehen würden. So einfach durfte sie es sich aber nicht machen. Sie hat „im Wege der verbotenen Eigenmacht und unter Verletzung ihrer Pflichten aus dem Mietverhältnis dem Mieter den Besitz an dem ihm zugewiesenen Kellerraum entzogen“. Sie ist dazu verpflichtet, Nachforschungen bei der ehemaligen Verwaltung anzustellen. (AG Brühl, 23 C 182/18)


Schönheitsreparaturen: Halbe-halbe bei unrenovierten Wohnungen
Zieht ein Mieter in eine nicht renovierte Wohnung und wurde die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht auf ihn übertragen, so kann er den Vermieter dazu verpflichten, diese Arbeiten durchzuführen. Das gelte jedenfalls dann, wenn inzwischen eine "wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes" eingetreten ist. Der Bundesgerichtshof hat aber auch entschieden, dass sich der Mieter an den Kosten dafür beteiligen muss. Denn die Renovierungsarbeiten führen schließlich dazu, dass sich der unrenovierte, aber vertragsgemäße, Zustand der Wohnung verbessert. Der Mieter habe die Hälfte der Kosten beisteuern müssen. (BGH, VIII ZR 163/18)


Betriebskosten: Dass die Grundsteuer dazugehört, ist inzwischen bekannt
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass aus dem Begriff „Betriebskosten“ auch in einem Gewerbemietvertrag ohne Erläuterung hervorgeht, dass alle in der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten gemeint sind. Aus diesem Grund sei die Umlage „sämtlicher Betriebskosten“ auf den gewerblichen Mieter „hinreichend bestimmt“. In dem konkreten Fall ging es um einen Vermieter eines Supermarktes, der die Grundsteuer als Betriebskosten abgerechnet hatte. Der Mieter weigerte sich zu zahlen - allerdings vergeblich. Der in der Klausel verwendete Begriff „Betriebskosten“ ist seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später per Gesetz definiert. Und die Grundsteuer gehöre eindeutig dazu. (BGH, XII ZR 120/18)

 

Eigentumswohnung: Gegen Geruch und Lärm darf sich der einzelne Eigentümer wehren
Eine Wohnungseigentümerin kann auch dann selbst gegen Lärm- und Geruchsbelästigung selbst gegen den Verursacher vorgehen, wenn dieses Recht im Rahmen einer Eigentümerversammlung "vergemeinschaftet" wurde. Das gelte auch dann, wenn durch die Störungen zugleich das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird. In dem Fall vor dem Bundesgerichtshof ging es um einen Eigentümer, der seine Wohnung an so genannte Medizintouristen (überwiegend aus Saudi-Arabien) vermietet, die sich an einer (hier städtischen) Klinik in München behandeln ließen und nach Abschluss der Behandlung (das war manchmal nach ein paar Tagen der Fall, manchmal erst nach 6 Wochen) wieder abreisten. Durch die hohe Fluktuation und durch die ständigen Ein- und Auszüge gab es Sachbeschädigungen und Lärm sowie Geruchsbelästigungen durch die Verbreitung von Gerüchen von Weihrauch und ätherischen Ölen durch die Klimaanlage im ganzen Haus. (BGH, V ZR 295/16)


Steuerrecht: Bei "freiwilligem" Immobilienverkauf helfen Makler nicht beim Steuern sparen
Verkauft ein Immobilienbesitzer eine vermietete Eigentumswohnung und kann er frei über den Verkaufserlös verfügen, so kann der Verkäufer die Kosten für den bei dem Deal eingesetzten Makler nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. War der Eigentümer nicht "gezwungen", die Wohnung zu verkaufen, so können die Maklerkosten steuerlich nicht anerkannt werden. Das gelte auch dann, wenn er mit dem Erlös den Kredit für die Wohnung abgelöst hat. (BFH, IX R 22/18)


Grunderwerbsteuer: Auch für ein Mobilheim kann Zahlung fällig werden
Kauft eine Frau ein so genanntes Mobilheim, das seit 30 Jahren an ein und derselben Stelle auf einem Pachtgrundstück steht und sowohl am Stromnetz als auch an der Kanalisation angeschlossen ist, so muss sie dafür Grunderwerbsteuer zahlen. Das gelte auch dann, wenn das "Kleinwochenendhaus" eine Fahrgestellnummer hat und ursprünglich als mobiles Haus dienen sollte. Das Haus sei tatsächlich nur noch mit großem Aufwand und nicht ohne Risiko einer Zerstörung zu transportieren. Das Mobilheim ist ein "Gebäude auf fremden Boden". (FG Münster, 8 K 786/19)

 

Mietrecht: In Zeiten der Pandemie darf Räumungsfrist verlängert werden
Läuft eine Räumungsfrist gegen einen zur Räumung der Wohnung verurteilten Mieter während der Corona-Pandemie aus, so ist diese Frist "angemessen" zu verlängern, weil es erhebliche Einschränkungen bei der Beschaffung von Ersatzwohnraum gibt. Das Landgericht Berlin hält eine Verlängerung um mindestens drei Monate für Vermieter hinnehmbar. (LG Berlin, 67 S 16/20)


Widerrufsrecht: Entscheidend ist, ob ein Kauf- oder ein Werkvertrag vorliegt
Für die Abgrenzung von Kauf- und Werklieferungsverträgen einerseits und Werkverträgen andererseits ist maßgeblich, wo der Schwerpunkt der Leistung liegt. Liegt der Schwerpunk auf einem „Warenumsatz, so liegt ein Kauf- oder Werklieferungsvertrag vor. Geht es aber um in erster Linie um die Herstellung eines funktionstauglichen Werks, so ist von einem Werkvertrag auszugehen. In dem konkreten Fall vor dem Bundesgerichtshof (BGH) gab es Streit über das Widerrufsrecht für die Erstellung eines Senkrechtlifts an einem Gebäude. Der BGH stufte den Auftrag als Werkvertrag ein, weil der Schwerpunkt des Vertrages nicht in einem Warenumsatz, sondern in der Planung des Lifts und der „funktionstauglichen Einpassung entsprechend der Planung der für die Errichtung des Lifts zu liefernden Einzelteile an die Außenfassade des Wohnhauses“ lag. Der Auftraggeber konnte ihn nicht im Rahmen der 14-tägigen Widerrufsfrist zurückziehen.  (BGH, VII ZR 243/17)


Verwaltungsrecht: Für einen "Fehlalarm" zahlt der Hausbesitzer
Ist ein Ehepaar auf einer Reise und erhält es von der - mit dem Handy des Mannes gekoppelten - Alarmanlage am daheim leer stehenden Haus eine Meldung, so muss der Hausbesitzer den Polizeieinsatz bezahlen, der nach einem Gespräch zwischen Hausbesitzer und Polizeiinspektion stattfand, und sich herausstellt, dass es sich um einen "falschen Alarm" gehandelt hat. Finden die Beamten weder Einbruchs- oder Einbruchsversuchsspuren noch sonstige Umstände, die den Alarm ausgelösten haben könnten (was der Herstellerfirma später auch nicht gelang), so muss der Hausbesitzer die Gebühr für den Einsatz (hier ging es um 170 €) zahlen. Das gelte auch dann, wenn die Polizei selbst vorgeschlagen hatte, das Haus aufzusuchen. Denn sein Anruf bei der Polizei habe schließlich den Zweck gehabt, um Schutz zu ersuchen. Es hat sich "das in der Alarmanlage begründete Risiko verwirklicht". (VG Koblenz, 3 K 1063/19)

 

Betriebskosten: Notdienstpauschale geht auf Kosten des Vermieters
Zwar sind die Kosten für einen Hausmeister als Betriebskosten grundsätzlich vom Vermieter auf die Mieter umlegbar. Das gilt für die "routinemäßigen" Aufgaben, die ein Hauswart regelmäßig erfüllt (zum Beispiel, wenn er kontrolliert, ob das Treppenhaus ordnungsgemäß gereinigt worden ist). Erhält er außerdem eine "Notdienstpauschale" dafür, dass er bei Strom- oder Heizungsausfall oder bei einem Wasserrohrbruch "außerhalb der Geschäftszeiten der Verwaltung" ausrücken muss, so darf dieser Kostenpunkt nicht auf die Mieter umgelegt werden. Das wäre tagsüber nämlich Aufgabe der Vermietungsverwaltung. Die Bezahlung des Hausmeisters dafür ist also kein Betriebskosten- sondern ein Verwaltungskostenpunkt. Und Verwaltungskosten dürfen nicht umgelegt werden. (BGH, VIII ZR 62/19)


Zivilrecht: Mit Ausgaben vor Vertragsunterzeichnung besser vorsichtig sein
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat entschieden, dass auch nach länger andauernden Vertragsverhandlungen über einen Grundstückskaufvertrag ein Partner aussteigen darf, ohne dass ihm daraus Nachteile entstehen dürfen. Hat der andere Vertragspartner mit Blick auf den erhofften Vertragsschluss bereits Ausgaben getätigt, so muss er die selbst tragen. Er muss sie nicht von der Gegenseite erstattet bekommen. Das wäre nur möglich, soweit der Gegenüber eine "tatsächlich nicht vorhandene Bereitschaft zum Vertragsabschluss lediglich vorgespielt hat" - oder vom zugesagten Deal abrückt, ohne dies zu offenbaren. (OLG Düsseldorf, 24 U 21/19)


Werbungskosten: Kanalsanierung ist sofort abziehbar
Ist eine Kanalisation funktionsfähig (muss sie also nicht instandgesetzt oder repariert werden), so sind die Aufwendungen für eine dennoch vom Grundstücksbesitzer durchgeführte Modernisierung beziehungsweise Ersetzung sofort als Werbungskosten abziehbar. Denn solche Kosten gehören weder zu den Anschaffungs- noch zu den Herstellungskosten. Sie dienen lediglich der "Erhaltung des Grundstücks". (BFH, IX R 2/19)

 

Mietrecht: Für beschädigte Tapete ist der Vermieter zuständig
Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass Mieter nicht einen Nachbarn dafür belangen können, dass die Tapeten in der Wohnung nach einem Wasserschaden beschädigt sind. Das gelte auch dann, wenn der Nachbar den Schaden verschuldet hat. Denn die Tapeten sind als „wesentliche Bestandteile“ des Gebäudes anzusehen, für das der Mieter keinen Anspruch auf Schadenersatz für sich geltend machen kann. Schäden an Tapeten sind als Wohnungsmängel einzustufen, die ein Mieter nur direkt beim Vermieter anzeigen könne. Dieser habe dann gegebenenfalls die Möglichkeit, sich beim Mieter schadlos zu halten, der den (Wasser-)Schaden verschuldet hat. (OLG Frankfurt am Main, 10 U 8/18)

 

Verwaltungsrecht/Grundsteuer: Leerstand schützt vor Zahlung nicht
Das Verwaltungsgericht Koblenz hat entschieden, dass die für ein denkmalgeschütztes und sanierungsbedürftiges Haus zu zahlende Grundsteuer nicht allein deswegen erlassen oder verringert werden kann, weil das Haus leer steht. Vor dem Gericht scheiterte eine Gesellschaft, die vier Grundstücke mit denkmalgeschützten Gebäuden einer Altstadt gekauft hatte und für die ein Sanierungsbedarf in Höhe von rund zwölf Millionen Euro bestand. Die Gesellschaft ließ die Häuser renovieren, so dass sie leer standen. Die Stadt verlangte trotzdem insgesamt rund 83.000 Euro Grundsteuer für einen Zeitraum von vier Jahren, was die Gesellschaft nicht einsah. Musste sie aber. Schließlich habe die Gesellschaft gewusst, dass sie denkmalgeschützte und sanierungsbedürftige Immobilien gekauft hatte. Und ein „von vornherein unrentabler Kauf denkmalgeschützter Häuser kann nicht mit dem Erlass der Grundsteuer kompensiert werden“, so das Gericht. (VG Koblenz, 5 K 760/19)

 

Verwaltungsrecht/Kommunale Abgaben: Nur wer angeschlossen ist, muss für Abwasser zahlen
Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen hat deutlich gemacht, dass für Grundstückseigentümer nur dann die Pflicht besteht, Gebühren für Abwasser zahlen zu müssen, wenn sie auch "tatsächlich an einer öffentlichen Abwasseranlage angeschlossen sind". Eine gemeindliche Abwasseranlage kann ein (auch kurzes Stück) Kanal sein, eine Kläranlage oder auch ein Gewässer (wie zum Beispiel ein Bach). Jeder Einzelfall ist zu prüfen. Was zu einer öffentlichen Abwasseranlage gehört und wie weit sie reicht, muss der Gemeinde- oder Stadtrat in der Entwässerungssatzung festlegen. (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 9 A 2287/18)

 

Erbschaftsteuer: Wer erst nach drei Jahren einzieht, wird nicht befreit
Erbt ein Mann die Doppelhaushälfte seines Vaters, der direkt neben ihm gelebt hatte (er selbst bewohnt die andere Hälfte), so ist er nicht von der Erbschaftsteuer befreit (wie es eigentlich bei einer vererbten Immobilie von Vater zum Sohn gesetzlich vorgesehen ist, wenn in diese "unverzüglich" eingezogen wird), wenn er nach umfangreichen Renovierungs- und Umbauarbeiten und der Zusammenführung der beiden Haushälften den neuen Bereich erst drei Jahre nach dem Tod des Vaters bezieht. Er kann nicht argumentieren, die Maßnahmen hätten sich (auch) deswegen so lange hingezogen, weil er (wegen der angespannten Auftragslage) keine Handwerker bekommen habe und zunächst auch noch eine Trockenlegung nötig geworden war. Der angemessene Zeitraum von sechs Monaten (bei dem eine "unverzügliche Selbstnutzung" anerkannt wird, die Steuerfreiheit bringt) war hier weit und "verschuldet" überschritten. Es stellte sich heraus, dass der Sohn erst sechs Monate nach Papas Tod überhaupt angefangen hatte, das Haus zu entrümpeln. (FG Münster, 3 K 3184/17)

 

Eigentumswohnung: In einem "Laden mit Lager" dürfen auch Familien wuseln
Auch wenn ein Bereich im Erdgeschoss eines Hauses in der Teilungserklärung als "Laden mit Lager" bezeichnet ist, darf dort ein Eltern-Kind-Zentrum betrieben werden. Nachbarn, die in einer Eigentumswohnung direkt darüber wohnen und sich von dem Kinderlärm und dem Betrieb an sich (auch am Wochenende) gestört fühlten, können nicht durchsetzen, dass der Betreiber das Zentrum schließt. Nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz sind Geräusche durch Kitas, Spielplätze oder vergleichbare Einrichtungen normalerweise keine "schädlichen Umwelteinwirkung". Nur, wenn die Teilungserklärung den Betrieb einer solchen Einrichtung ausgeschlossen hätte, wäre die nicht zuzulassen. (BGH, V ZR 203/18)

 

Nachbarrecht: Eine Senioren-WG darf in einem Wohngebiet eingerichtet werden
Das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße hat entschieden, dass eine Wohngemeinschaft von Senioren in einem Einfamilienhaus mit jeweils eigenen Miet- und Pflegeverträgen in einem reinen Wohngebiet eine zulässige Wohnform ist. Eine solche Konstellation ist nicht mit einem Altenpflege- oder Seniorenheim vergleichbar und kann von den Nachbarn nicht unterbunden werden. In dem konkreten Fall lebten acht bis neun ältere - teilweise auch an Demenz erkrankte - Menschen in dem Haus, wobei jede Person über ein eigenes, möbliertes Zimmer verfügte und die Gemeinschaftsräume wie Küche, Wohnzimmer und Bad von allen benutzt werden durften. Nachbarn forderten ein „bauaufsichtliches Einschreiten der Behörden“, weil dieser „Heimcharakter“ nicht ins Wohngebiet passe. Das Gericht sah das anders: „Eine intensive Nutzung eines Einfamilienhauses durch mehrere, teilweise an Demenz erkrankte Senioren wahrt die Eigenart des reinen Wohngebietes". Natürlich müssen die Grenzen für die nachbarliche Belastung (wie zum Beispiel bei Kinderlärm) eingehalten werden. Das war hier aber noch gegeben. (VG Neustadt an der Weinstraße, 3 K 575/17)

 

WEG: Gibt es mehr als 2 Verwalter-Anwärter, muss einzeln gewählt werden
Gibt es zur Wahl des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft mehrere Kandidaten, so ist die Wahl ungültig, wenn ein Kandidat zwar die meisten Ja-Stimmen bekommen, aber nicht die absolute Mehrheit erzielen konnte. In einem solchen Fall muss der Versammlungsleiter über jeden Bewerber einzeln abstimmen lassen. (Hier bekam eine Bewerberin im ersten Wahlgang 46 % der Stimmen. 38 % stimmten mit "Nein" und 9 % enthielten sich.) In dieser Konstellation sei es nicht auszuschließen, dass all diejenigen, die sich enthalten oder gegen die Frau gestimmt haben, sich für einen anderen Kandidaten entschieden hätten und auf diesen dann mehr Stimmen entfallen wären. Jedenfalls durfte der Leiter die Wahl nach dem 1. Durchgang nicht für beendet erklären. (BGH, V ZR 324/17)

 

Mieterhöhung: Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist nicht geeignet
Ein Vermieter darf grundsätzlich die Miete erhöhen, wenn der Mietzins unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dabei darf aber nicht ein allzu „alter“ Mietspiegel zum Vergleich genommen werden. Ist der herangezogene Mietspiegel fast 20 Jahre alt, so kann damit eine höhere Miete nicht begründet werden. In dem konkreten Fall beabsichtigte ein Vermieter im Jahr 2017 die Miete von 300 auf 360 Euro zu erhöhen und legte dazu einen Mietspiegel aus dem Jahr 1998 vor. Daran könne aber nicht abgelesen werden, so der Bundesgerichtshof, ob die  Erhöhung berechtigt sei oder nicht. Der Wert sei „schon im Ansatz nicht geeignet, das Erhöhungsverlangen zu begründen“. (BGH, VIII ZR 340/18)

 

Bauordnung/Verwaltungsrecht: Geplantes Gebäude muss sich in die Umgebung einfügen
Das Verwaltungsgericht Mainz hat entschieden, dass sich ein Neubau (hier mit 7 Wohneinheiten) in das optische Erscheinungsbild der vorhandenen Bebauung einfügen muss. Er muss seiner Dimension nach mit bereits vorhandenen Baulichkeiten vergleichbar sein. Das sei nicht erfüllt, wenn die Grundfläche (hier 187 qm) und die Höhe (hier: 11,35 m) des geplanten Hauses die in der Umgebung vertretene Bebauung überragen. Das Vorhaben dürfe von der Bauaufsichtsbehörde abgelehnt werden. (VG Mainz, 3 K 1142/18)

 

Betriebskosten: 5- statt 12-Jahres-Zeitraum zahlt der Mieter nicht
Zwar darf ein Vermieter die Kosten für eine Dichtigkeitsprüfung der Gasleitungen grundsätzlich als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Das trotz der Tatsache, dass die Prüfungen turnus-mäßig nach den technischen Regelungen nur alle zwölf Jahre vorgenommen werden müssen. Lässt der Vermieter die Dichtungen jedoch alle fünf Jahre kontrollieren, so kann er die Kosten nicht auf die Mieter umlegen. Damit verstößt er gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. (AG Münster, 48 C 361/18)

 

Untermiete: Auch vertraglich "vereinbarter" Zuschlag ist unwirksam
Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass ein Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung eines Zimmers der Wohnung seines Mieters nicht generell von einem Untermietzuschlag abhängig machen darf. Das gelte auch dann, so das Landgericht Berlin, wenn es durch die Untermiete zu einer stärkeren Belegung der Wohnung kommt. In dem konkreten Fall verlangte der Vermieter 26 Euro pro Monat vom Mieter - andernfalls er die Genehmigung zur Untermiete nicht erteilen wollte. Das Gericht erklärte die Zuschlagsforderung für unwirksam. Er durfte auch dann nicht verlangt werden, wenn er im Mietvertrag steht. (LG Berlin, 64 S 104718)

 

Mietminderung: 30 Prozent für unvorhersehbare Großbaustelle
Entsteht in der Nachbarschaft eines Mietshauses eine Großbaustelle, so können die Mieter die Miete mindern (hier in Höhe von 30 %). Das gelte jedenfalls dann, wenn beim Einzug in die Wohnung in Großstadtlage "keine erkennbaren Baulücken in der Nachbarschaft" zu erkennen waren. Das Amtsgericht Nürnberg: Es wurde bei Bezug der Wohnung "keine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend geschlossen, dass mit Baumaßnahmen zu rechnen war". (AG Nürnberg, 28 C 6191/18)

 

Mietrecht: Für die Kautionsabrechnung gibt es keine feste Frist
Die von einem Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses geleistete Zahlung der Kaution muss der Vermieter nach Ende der Laufzeit des Mietvertrages abrechnen. Der Bundesgerichtshof: Der Vermieter muss das in einer "angemessenen, nicht allgemeine bestimmbaren Frist gegenüber dem Mieter tun und erklären, ob und welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen den Mieter erhebt".  (BGH, VIII ZR 141/17)

 

Eigentumswohnung/Maklerrecht: Nicht einfach ins Blaue hinein erzählen...
Hat der Kunde eines Maklers, der auf der Suche nach einer Eigentumswohnung ist, Wert darauf gelegt, nach Abstimmungsmodus und Zahl der Miteigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung nicht überstimmt werden zu können, so kann der Makler sein Honoraranspruch komplett verlieren, wenn er den Kunden in diesen wesentlichen Punkten falsch informiert. Bestätigt er dem Kunden "ins Blaue hinein" und fälschlicherweise, dass es "nur einen weiteren Miteigentümer" gebe und die "Abstimmung nach Köpfen" durchgeführt werde, obwohl es bereits eine Teilungserklärung gab, die anderes aussagte, so geht das zu Lasten des Maklers. Das gelte insbesondere dann, wenn diese wichtige Unterlage dem Maklerbüro bereits vorlag (hier wusste der Sohn des Maklers Bescheid, der mit ihm zusammenarbeitet). (OLG Koblenz, 2 U 1482/18)

 

Wohngebäudeversicherung: Der Käufer muss sich um den Schutz selber kümmern
Wird ein Haus verkauft (hier fand die Übergabe im April statt) und hat der Vorbesitzer die Wohngebäudeversicherung im Februar mit Wirkung zum Mai desselben Jahres gekündigt, so muss er das dem neuen Eigentümer nicht mitteilen. Entsteht im Juni wegen eines Unwetters ein Schaden am Dach, so kann der Eigentümer keinen Schadenersatz vom Vorgänger dafür verlangen, dass Versicherungsschutz nicht bestand und er die Reparatur aus eigener Tasche bezahlen musste. Der Verkäufer hatte nicht die Pflicht, den Schutz "im Interesse des Erwerbers aufrechtzuerhalten". Das gelte schon deshalb, weil "allein der Veräußerer zur Fortzahlung der Versicherungsprämien gegenüber der Versicherung verpflichtet ist", falls der Käufer nicht von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht. (OLG Hamm, 22 U 104/18)